Экономическая модель пятизвездочного отеля в курортном городе СКФО

Что будет, если построить крупный пятизвездочный отель в историческом центре курортного города с развитой спа-инфраструктурой? Мы разработали экономическую модель, чтобы определить рентабельность, окупаемость и потенциал доходности такого объекта. В расчетах учтены как доходы от гостиничного фонда, так и дополнительные источники выручки: аренда коммерческих площадей, спа-центр, ресторан и конференц-залы.

Мы подготовили модель в формате Google Таблиц, что позволило удобно представить данные. В анализ включены данные по конкурентам из ближайших курортных городов (Кисловодск, Железноводск, Минеральные Воды), а также учтены актуальные показатели загрузки гостиничных объектов региона. Среднегодовая загрузка заложена на уровне 55%, с ростом до 65% через 5 лет.

Дополнительно были скорректированы данные по загрузке в летние месяцы, так как фактическая заполняемость курортных отелей в регионе нередко достигает 90-95%. В расчетах использован более консервативный сценарий, предполагающий пиковую загрузку в июле на уровне 80%.

Средняя загрузка номеров в летний сезон достигает 80%, зимой – около 45%.
Рассматривались сценарии увеличения доли номеров повышенной комфортности (джуниор-сьютов и люксов) с целью повышения среднего чека и общей доходности проекта.

Ключевым элементом бизнес-модели стал спа-комплекс, включающий бассейны, термальные зоны и массажные кабинеты. Доходность спа-пространства оценивается в 15% от общей выручки. Средний чек услуг – 4 500 рублей. Также предусмотрены фитнес-зона и крытый бассейн, что повышает привлекательность отеля.
Также учитывается возможность дополнительной монетизации SPA через членские программы для местных жителей и корпоративных клиентов.

Средняя арендная ставка – 12 000 руб./кв. м в год, что обеспечивает стабильный доход.
Первоначально в расчетах учитывалась аренда ресторанного блока, однако после обсуждения было принято решение исключить ее из модели, так как ресторан уже функционирует под управлением стороннего оператора, а отель закупает завтраки у ресторана на условиях аутсорсинга.

Расходы на эксплуатацию составляют 33% от выручки. В штате 64 сотрудника, из которых около 28 человек работают единовременно в смену. В расходы входят коммунальные платежи (600 тыс. руб. в месяц), фонд оплаты труда, налоги и маркетинг.

Отдельное внимание уделено оптимизации численности персонала за счет совмещения должностей. Например, часть административного персонала работает одновременно в продажах и операционном управлении.