HOTCONSULTING

Открытие гостиницы

Как открыть отель: пошаговое руководство

Подробное руководство о том, как открыть отель: выбор места, система налогообложения, бизнес-план, подбор персонала, маркетинг и ключевые расходы для успешного гостиничного бизнеса

Открытие отеля – сложный, но перспективный бизнес-проект, который требует тщательного планирования на всех этапах. Ниже представлен подробный план с ключевыми аспектами, которые следует учесть при старте гостиничного бизнеса.

1. Выбор организационно-правовой формы деятельности

Первым шагом в открытии отеля является выбор организационно-правовой формы (ОПФ). Для гостиничного бизнеса подойдут следующие формы:

● Индивидуальный предприниматель (ИП): подойдёт для небольших отелей, хостелов или мини-гостиниц. Простота регистрации и ведения бухгалтерии делает ИП привлекательным для малого бизнеса.

● Общество с ограниченной ответственностью (ООО): оптимальный вариант для средних и крупных отелей. ООО позволяет разделить ответственность между учредителями и ограничивает её размер уставным капиталом.

● Акционерное общество (АО): используется для крупных проектов, особенно при привлечении инвестиций. Этот вариант подходит для сети гостиниц.

как открыть отель, бизнес-план отеля, гостиничный бизнес, расходы на отель, налогообложение отеля, персонал для отеля, выбор места для отеля, гостиница, открыть мини-отель, маркетинг для отеля

2. Выбор системы налогообложения

После выбора ОПФ важно определиться с системой налогообложения. Возможны следующие варианты:

● Общая система налогообложения (ОСН): подходит для крупных гостиничных комплексов с большим доходом. Предполагает уплату НДС, налога на прибыль и других обязательных налогов.

● Упрощённая система налогообложения (УСН): более удобный вариант для небольших гостиниц. УСН бывает двух типов: "доходы" (ставка налога 6%) или "доходы минус расходы" (ставка 15%). Выбор зависит от структуры расходов и доходов.

● Единый налог на вменённый доход (ЕНВД): можно использовать только в случае предоставления гостиничных услуг с определёнными ограничениями. Подходит для небольших хостелов и мини-отелей.

● Патентная система налогообложения (ПСН): доступна для ИП, подходит для малых гостиниц с количеством номеров до 15.

3. Выбор и обустройство помещения

Выбор помещения — один из ключевых аспектов при открытии отеля. Следует учесть несколько факторов:

● Местоположение: оно определяет целевую аудиторию и стоимость проживания. Отели в центре города или вблизи туристических объектов пользуются большим спросом, но стоят дороже.

● Площадь: важно правильно рассчитать количество номеров, учесть наличие общественных зон (ресторан, конференц-зал, спортзал), парковочных мест.

● Обустройство помещения: при ремонте и декорировании нужно учитывать категорию отеля и целевую аудиторию. Например, для бизнес-отеля подойдут современные, минималистичные интерьеры, для бутик-отеля — стильный и индивидуальный дизайн.

Выбор места и помещения для отеля

Выбор места и помещения для отеля — это один из наиболее важных шагов, который напрямую влияет на его успешность. Местоположение отеля определяет его целевую аудиторию, стоимость аренды или покупки недвижимости, а также уровень доходов от бизнеса.

Основные факторы выбора местоположения отеля:

Близость к достопримечательностям или бизнес-центрам

Для туристических отелей выгодно расположение рядом с основными туристическими объектами, такими как музеи, парки, памятники, пляжи и пр.
Для бизнес-отелей важна близость к офисным центрам, выставочным площадкам, аэропортам и транспортным узлам.

Транспортная доступность

Гостям важно удобное транспортное сообщение: близость к общественному транспорту (метро, автобусные остановки), наличие парковочных мест или услуги трансфера от аэропортов и вокзалов.

Конкуренция

Исследование рынка на предмет наличия конкурентов и их ценовой политики. Если конкуренты уже присутствуют в районе, важно предложить уникальные услуги, которых нет у них, либо использовать другое позиционирование (например, более высокое качество или уникальный дизайн).

Стоимость недвижимости

Цена аренды или покупки здания напрямую зависит от его местоположения. Центральные районы крупных городов гораздо дороже, чем периферийные зоны. Однако, более высокая стоимость может окупиться за счёт привлечения платежеспособной аудитории.

Район и инфраструктура

Для успешной работы отеля важно учитывать наличие рядом ресторанов, магазинов, парков, общественных заведений и других удобств для гостей.
Спокойные и престижные районы могут привлечь путешественников, предпочитающих более комфортные условия и безопасность.

Целевой рынок

Определение целевой аудитории: если вы нацелены на туристов, предпочтительнее районы с высокой проходимостью туристов, если на деловых людей — бизнес-районы.

Статьи расходов на выбор места и помещения:

Аренда или покупка недвижимости

Зависит от площади и расположения. Например, в центре Москвы аренда помещения может составлять от 3 до 10 тысяч рублей за квадратный метр в месяц, в то время как на окраине цена может быть в 2−3 раза ниже.

Дополнительные платежи

Возможны расходы на подготовку документов (правовая экспертиза, нотариальные услуги), а также залоговые депозиты (при аренде).

Ремонт отеля

После выбора и приобретения/аренды помещения необходимо провести ремонт. Ремонтные работы — это крупная статья расходов, которая зависит от состояния здания, планировки, концепции отеля и материалов, которые будут использоваться.

Основные этапы ремонта отеля:

Подготовка проекта и дизайн-проекта

Сначала создается проект перепланировки и концепция интерьера. В зависимости от масштаба, вы можете обратиться к дизайнеру интерьера или архитектурной студии. Особенно важно продумать концепцию для бутик-отелей и отелей с уникальной атмосферой, где дизайн является частью УТП (уникального торгового предложения).

Перепланировка и строительные работы

Если здание требует изменений, таких как изменение планировки, возведение новых стен, замена коммуникаций (вода, электричество, вентиляция), нужно учесть все необходимые строительные работы.
Установка противопожарных систем и охранного оборудования — обязательные элементы для соответствия нормативам.

Замена или ремонт инженерных систем

Это включает в себя системы отопления, вентиляции, кондиционирования, водоснабжения, а также электрику. Замена труб, проводки или установка современных кондиционеров могут составлять значительную часть бюджета.
Для отелей это особенно важно, так как комфортабельность и безопасность напрямую зависят от инженерных систем.

Отделочные работы

Выбор отделочных материалов зависит от уровня отеля: бюджетные варианты предполагают простые материалы, такие как краска и стандартные плитки, а премиальные отели используют дорогие натуральные материалы (мрамор, дерево, дизайнерские обои и т.д.).
Нужно учитывать, что для гостиниц применяются более износостойкие материалы, устойчивые к интенсивному использованию (ковролин, керамическая плитка, антивандальные краски и покрытия).

Меблировка и оснащение номеров

В каждом номере должны быть базовые элементы: кровати, шкафы, тумбочки, зеркала, телевизоры, мини-бары, сейфы. Для комфортных условий важно использовать качественную и долговечную мебель.
Особое внимание уделяется выбору матрасов, подушек и постельных принадлежностей, которые должны соответствовать стандартам отеля (например, ортопедические матрасы для гостиниц высокого класса).

Обустройство общественных зон

Это могут быть лобби, ресторан, конференц-залы, спортзал, бассейн. Для их оформления требуется не только мебель, но и декор, который создает атмосферу уюта и комфорта.
Отделка общественных зон должна быть выполнена из материалов, устойчивых к износу и легко чистящихся, так как эти зоны используют большое количество гостей.

Статьи расходов на ремонт:

Проектирование и дизайн

Затраты на услуги дизайнеров и архитекторов могут составлять от 5 до 15% от стоимости ремонта.

Строительные материалы и работы

Основная часть расходов — стоимость материалов (краска, плитка, сантехника, мебель), а также оплата труда строителей. В зависимости от уровня отеля, стоимость ремонта может варьироваться от 15 до 100 тысяч рублей за квадратный метр.

Инженерные системы

Замена или ремонт систем электрики, отопления, вентиляции могут добавить к смете ремонта дополнительные 10–20% от общей стоимости работ.

Меблировка

Закупка мебели для номеров, общественных зон, ресторанов. Стоимость одного номера, включая мебель, сантехнику и технику, может начинаться от 150 тысяч рублей и выше, в зависимости от класса отеля.

Заключение

Выбор места и ремонт отеля — это стратегические аспекты, определяющие дальнейшую успешность проекта. Инвестиции в грамотное расположение и качественный ремонт не только привлекают гостей, но и создают условия для комфортного и долгосрочного функционирования бизнеса.

4. Подбор персонала

Для успешной работы отеля необходимо набрать квалифицированный персонал. Ключевые должности:

● Управляющий отелем: отвечает за все операционные процессы.

● Администраторы рецепции: встречают гостей, занимаются бронированиями, решают возникающие проблемы.

● Уборщики: обеспечивают чистоту и порядок в номерах и общественных зонах.

● Персонал кухни (при наличии ресторана): повара, официанты и прочие сотрудники.

● Менеджеры по продажам и маркетингу: развивают бренд отеля и привлекают клиентов.

В зависимости от размера отеля и его инфраструктуры состав персонала может варьироваться. Главное — обеспечить качественное обслуживание и поддержание высокого уровня сервиса.

Организация работы персонала в отеле — ключевой аспект для обеспечения высокого уровня сервиса и поддержания операционной эффективности. Состав и количество персонала напрямую зависят от размеров отеля, количества номеров, уровня предлагаемого сервиса и специфики объекта.

1. Ключевые должности и функциональные обязанности персонала отеля

Управляющий (генеральный менеджер

Отвечает за управление всеми аспектами деятельности отеля, включая финансовое планирование, стратегическое управление, взаимодействие с ключевыми партнёрами и гостями.

Требования: высшее образование в сфере гостиничного бизнеса, опыт работы на управленческих должностях, навыки управления персоналом.
График: полный рабочий день, 5 дней в неделю, с возможностью дежурств в критических ситуациях.

Администраторы на рецепции

Осуществляют приём и размещение гостей, ведение бронирований, решение возникающих вопросов.

Требования: знание иностранных языков (как минимум английского), коммуникабельность, умение работать с клиентами, знание системы управления отелем (PMS).
График: посменный график (2/2 или 3/3), круглосуточное дежурство, в зависимости от размера отеля 2–3 смены в сутки.

Горничные

Обеспечивают уборку номеров, смену постельного белья, поддержание чистоты в общественных зонах.

Требования: ответственность, аккуратность, физическая выносливость, соблюдение стандартов чистоты и гигиены.
График: полный рабочий день или посменный график (например, 2/2 или 5/2), в зависимости от загрузки отеля.

Персонал прачечной

Занимается стиркой, глажкой и заменой постельного белья, полотенец, униформы сотрудников.

Требования: ответственность, знание санитарных норм.
График: обычно работает в дневную смену, график зависит от потребностей отеля (например, 5/2).

Менеджер по продажам и маркетингу

Отвечает за привлечение гостей, разработку и реализацию маркетинговых стратегий, работу с отзывами, соцсетями, продвижение на сайтах бронирования.

Требования: знание методов интернет-маркетинга, опыт работы с OTA (Online Travel Agencies), знание языков.
График: полный рабочий день, 5 дней в неделю.

Технический персонал (инженеры, электрики, сантехники)

Отвечает за бесперебойное функционирование инженерных систем, ремонт и техническое обслуживание.

Требования: опыт работы в сфере техобслуживания, знание систем электрики, отопления, водоснабжения.
График: обычно полный рабочий день, но в крупных отелях — дежурные смены (24/7).

Охранники и служба безопасности

Обеспечивают безопасность гостей, сотрудников и имущества отеля.

Требования: лицензия на охранную деятельность, физическая подготовка, ответственность.
График: круглосуточное дежурство (посменный график).

Персонал ресторана (повара, официанты, бармены)

Обслуживают гостей в ресторане и баре отеля.

Требования: опыт работы в ресторанном бизнесе, знание стандартов сервиса.
График: посменный график (например, 2/2), в зависимости от времени работы ресторана.

2. Доли персонала в зависимости от количества номеров

Число сотрудников напрямую зависит от категории отеля и количества номеров. В среднем, на каждые 10–15 номеров требуется 1 горничная. Общий состав персонала может быть примерно таким:

● Управляющий: 1 человек на отель.

● Администраторы рецепции: 2–3 человека на каждую смену при круглосуточной работе, в зависимости от размера отеля.

● Горничные: в зависимости от размера отеля — от 1 на 10 номеров (в малых отелях) до 1 на 15 номеров (в крупных гостиницах).

● Персонал ресторана: в зависимости от размеров ресторана и загрузки отеля. Обычно 1 официант на 10–20 посадочных мест.

3. Фонд оплаты труда (ФОТ) и его доля от выручки

Фонд оплаты труда (ФОТ) — это важная составляющая затрат отеля. В гостиничном бизнесе доля ФОТ от выручки может колебаться в пределах 25–40%, в зависимости от категории отеля и уровня предлагаемых услуг.

● Бюджетные отели: в среднем 25–30% от выручки.

● Средний сегмент: 30–35% от выручки.

● Премиальные отели: 35–40% от выручки, так как здесь требуется больше персонала для обеспечения высокого уровня сервиса.

4. Графики работы персонала

● Администрация (менеджеры, бухгалтеры, маркетологи) обычно работают в стандартном режиме (5/2, с 9:00 до 18:00).

● Горничные работают по сменному графику (2/2 или 3/3), что позволяет покрыть потребность в уборке в зависимости от времени заездов и отъездов гостей.

● Администраторы рецепции: посменный график с круглосуточной работой, обеспечивающий непрерывное обслуживание гостей (например, смены по 12 часов).

● Технический персонал: работает посменно в крупных отелях или в стандартном режиме в небольших гостиницах. Важно иметь дежурных сотрудников на случай экстренных поломок.

5. Контроль за персоналом

Контроль за качеством работы персонала в отеле осуществляется несколькими способами:

Системы управления отелем (PMS): такие системы как Opera, Fidelio, Bnovo, Travelline позволяют администратору и менеджерам отслеживать загрузку отеля, статус уборки номеров, обращения гостей, финансовые показатели и другие процессы.
Регулярные собрания: управляющий отелем проводит регулярные собрания с персоналом для обсуждения текущих задач, обратной связи от гостей, планов на будущее.
Контроль качества услуг: через систему внутреннего аудита и оценки качества (например, тайные гости), отзывы на платформах (Booking, TripAdvisor) и анкеты для гостей.
Камеры видеонаблюдения: используются для контроля за действиями сотрудников и обеспечения безопасности на территории отеля.
Проверки и инспекции: управляющий или старший администратор периодически проверяет работу горничных, состояние номеров и общественных зон.

5. Организация маркетинговой кампании

Контроль за качеством работы персонала в отеле осуществляется несколькими способами:

Создание сайта: наличие профессионального сайта с онлайн-бронированием и подробной информацией об услугах отеля – обязательный элемент маркетинга.
Социальные сети: важно быть представленным в Instagram, Facebook, ВКонтакте и других популярных соцсетях для работы с целевой аудиторией.
Реклама в интернете: контекстная реклама в поисковых системах, продвижение в Google и Яндекс, SEO-оптимизация сайта.
Работа с отзывами: активная работа с отзывами на таких платформах, как TripAdvisor, Booking.com и Google, поможет улучшить имидж отеля.
Партнёрства: сотрудничество с туристическими агентствами, участие в выставках и мероприятиях поможет увеличить поток гостей.

6. Бизнес-план открытия гостиницы

Разработка бизнес-плана – это основа успешного гостиничного бизнеса. Бизнес-план должен включать следующие разделы:

Описание проекта

Концепция, местоположение, целевая аудитория.

Маркетинговый план

Анализ рынка, стратегия продвижения.

Финансовый план

Бюджет, доходы, расходы, прогнозируемая прибыль. Нужно учесть такие расходы, как аренда, зарплаты, коммунальные услуги, налоги.

Операционный план

Описание всех процессов, связанных с управлением гостиницей, включая бронирование, уборку, обслуживание номеров и общественных зон.

Бизнес-план отеля — это документ, который подробно описывает все аспекты проекта, начиная с концепции и заканчивая финансовыми расчётами. Хорошо структурированный бизнес-план позволяет не только грамотно организовать работу гостиницы, но и привлечь финансирование от инвесторов или банков.

1. Структура бизнес-плана отеля

Резюме проекта

Это краткое описание вашего проекта, включающее основные аспекты:

Цель проекта: создание и управление отелем.
Местоположение: описание района и особенностей местности.
Концепция: формат отеля (мини-отель, бутик-отель, бизнес-отель, курортный отель и т.д.), уникальные предложения для гостей.
Целевая аудитория: туристы, бизнес-клиенты, семейные пары и т.д.
Прогнозируемые показатели: предполагаемая заполняемость, средний тариф, выручка и расходы.

Анализ рынка и целевая аудитория

Анализ рынка: изучение текущей ситуации в гостиничном бизнесе в вашем регионе. Это может включать статистику по туризму, конкурентный анализ и исследование тенденций.
Целевая аудитория: описание вашего клиента (возраст, доход, мотивация для визита), что поможет более точно спланировать маркетинг и стратегию продаж.

Конкурентный анализ

Описание существующих отелей в регионе, их ценовой политики, уровня сервиса, предлагаемых услуг.
Сильные и слабые стороны конкурентов.
Уникальные конкурентные преимущества вашего отеля.

Маркетинговая стратегия

Ценообразование: средняя стоимость проживания (ADR), сезонные колебания цен, скидки и специальные предложения.
Продвижение: каналы привлечения гостей — собственный сайт, онлайн-платформы для бронирования (Booking.com, Airbnb), социальные сети, реклама, работа с туристическими агентствами.
Брендинг: создание имиджа и уникального торгового предложения (УТП) для вашего отеля.

Операционный план

Организация работы: структура управления отелем, основные должности и их функции (управляющий, администраторы, горничные, технический персонал).
График работы: расписание смен, сезонные особенности.
Закупки: описание необходимого инвентаря (постельное бельё, мебель, техника и т.д.) и порядок работы с поставщиками.

Финансовый план

Это ключевая часть бизнес-плана, которая включает:

1. Доходная часть: расчёт выручки отеля, включающий:

Количество номеров.
Средняя стоимость проживания (ADR — Average Daily Rate).
Средняя заполняемость (Occupancy Rate).
Дополнительные источники дохода: ресторан, конференц-залы, услуги трансфера и т.д.

2. Расходная часть:

Операционные расходы (зарплата персонала, коммунальные платежи, закупки, налоги и т.д.).
Амортизация имущества и ремонтные работы.
Маркетинговые расходы.

3. Прогноз прибылей и убытков на ближайшие 3–5 лет: включает прогнозы по росту доходов, затратам, чистой прибыли, а также ключевые финансовые показатели (точка безубыточности, рентабельность, EBITDA).

Инвестиционный план

Объём необходимых инвестиций.
Описание источников финансирования (собственные средства, банковские кредиты, инвестиции).
Ожидаемая доходность для инвесторов.

Риски и пути их минимизации

Описание потенциальных рисков (снижение туристического потока, рост конкуренции, экономические кризисы) и стратегий их снижения (создание финансовой подушки, диверсификация услуг, активный маркетинг в сложные периоды).

2. Экономическая модель отеля: доходы и расходы

Основной доход — это плата за проживание. Он рассчитывается на основе:

Количества номеров.
Средней заполняемости (обычно в пределах 60–80%).
Средней стоимости номера в сутки (ADR).

Дополнительные доходы:

Ресторан и бар.
Продажа сувениров, местных продуктов.
Услуги конференц-залов.
Парковка, трансфер.
Дополнительные платные услуги (спа, фитнес-зал, экскурсии).

3. Ключевые расходы и процентные доли от выручки

Мини-отель (до 30 номеров)

Фонд оплаты труда (ФОТ) — 25–30% от выручки.

Мини-отели работают с минимальным персоналом: управляющий, администраторы, горничные.
Количество сотрудников — 1 человек на 10–15 номеров.

Коммунальные расходы — 5–10%.

Включают оплату электричества, воды, отопления, интернета и вывоз мусора.

Закупки и содержание имущества — 5–7%.

Включают расходы на ремонт, замену мебели, закупку моющих средств, постельного белья.

Маркетинг и продвижение — 5%.

Основной акцент на продвижение через интернет-платформы для бронирования и социальные сети.

Налоги и обязательные платежи — 10–12%.

Включает налоги на прибыль, УСН или другие системы налогообложения.

Прочие расходы — 5%.

Включают страховые взносы, обслуживание программного обеспечения, мелкие административные расходы.

Средний отель (30–100 номеров)

Фонд оплаты труда (ФОТ) — 30–35% от выручки.

Штат более расширенный: управляющий, администраторы, горничные, технический персонал, менеджеры по маркетингу и продажам.

Коммунальные расходы — 7–10%.

Более высокая нагрузка на коммунальные услуги из-за увеличения количества номеров и общественных зон (лобби, рестораны, конференц-залы).

Закупки и содержание имущества — 7–10%.

Больше номеров — больше затрат на ремонт и закупку необходимых товаров.

Маркетинг и продвижение — 7–8%.

Включает онлайн-рекламу, работу с туристическими агентствами и участие в выставках.

Налоги и обязательные платежи — 10–15%.

В зависимости от системы налогообложения (ОСН или УСН).

Прочие расходы — 5–7%.

Включают страхование, юридические и бухгалтерские услуги, техническое обслуживание.

Крупный отель (100+ номеров)

Фонд оплаты труда (ФОТ) — 35–40% от выручки.

Требуется значительное количество сотрудников: управляющий, менеджеры, администраторы, горничные, технический персонал, охрана, персонал ресторана и т.д.

Коммунальные расходы — 10–12%.

Коммунальные расходы выше из-за необходимости содержания больших площадей (лобби, рестораны, спа-зоны, конференц-залы).

Закупки и содержание имущества — 10–12%.

Включает капитальный ремонт, обновление мебели, оснащение для кухни и других инфраструктурных объектов.

Маркетинг и продвижение — 10–12%.

Крупные отели требуют активного маркетинга через всевозможные каналы, включая интернет-платформы, туроператоров и прямые продажи.

Налоги и обязательные платежи — 12–15%.

Включает налоги на прибыль, взносы за сотрудников, налог на имущество.

Прочие расходы — 5–8%.

Страхование, обслуживание программного обеспечения, амортизация оборудования.

6. Документы, необходимые для открытия гостиницы

Для открытия гостиницы необходимо оформить ряд документов:

Регистрация юридического лица или ИП

Свидетельство о регистрации и ИНН.

Лицензии и разрешения

Хотя для гостиничной деятельности лицензия не требуется, нужно получить разрешения от различных государственных органов:

Санитарно-эпидемиологическое заключение (Роспотребнадзор).
Разрешение на эксплуатацию отельного здания (Госстройнадзор).
Заключение МЧС о соответствии нормам пожарной безопасности.

Договоры с коммунальными службами

Водоснабжение, электричество, вывоз мусора и др.

Договоры с поставщиками

На поставку продуктов для кухни, постельного белья, моющих средств и прочих необходимых товаров.

Сертификация услуг (опционально)

Для повышения доверия клиентов можно пройти сертификацию по стандартам качества.

Заключение

Открытие отеля – это процесс, требующий внимания к деталям и значительных инвестиций. Успех зависит от тщательного планирования на каждом этапе: от выбора правовой формы до маркетинговой стратегии. Важно разработать чёткий бизнес-план, собрать команду профессионалов и создать комфортные условия для гостей.

Больше информации про управляющую компанию