Главная / услуги / проектирование отеля
Для кого
Девелоперы и владельцы, которым нужна «умная» архитектура — от планировки до операционных сценариев
Вы уже подтвердили экономическую целесообразность проекта и готовы переходить к стадии проектирования. На этом этапе важно не просто нарисовать красивые фасады, а заложить в архитектуру бизнес-логику отеля: точную модульную сетку номеров, безконфликтные сервисные потоки, инженерные ниши под будущее оборудование и корректную нагрузку на эксплуатационный бюджет.
Типовой сценарий выглядит так: архитектор делает планировки по СП, не учитывая бизнес логику.

Технолог подключается позже и переносит кухни, лобби-бар и склады, чтобы соответствовать санитарным правилам.

Управляющий уже перед самым открытием гостиницы конце просит добавить back-of-house, иначе он не может управлять гостиницей (нет хранения, нет зоны персонала).

В итоге 5–7 % стройбюджета уходят на корректировки, а рентабельность падает из-за неиспользуемых площадей и пересечений сервисных и гостевых потоков.
Архитектура — высоты этажей и несущие контуры сразу подгоняются под оптимальный номерной модуль и под Revenue стримы (ресторан, площади под аренду, SPA).

Планировки — F&B; площади ресторанов, SPA и MICE рассчитываются от прогнозной выручки и штатного расписания (согласно международным стандартам).

Эксплуатация — все помещения связаны с операционной моделью: сервисные и гостевые маршруты разведены с учётом норм уборки и логистики
Проблема
Красивая «картинка» без операционной логики удорожает стройку и убивает маржу
Решение
Комплексное проектирование отелей: архитектура + планировки + технология бизнеса в одном пакете
60+

Открытых под ключ гостиниц
27

Открытых ресторанов
500+

Разработанных аналитических отчетов
150+

Созданных уникальных концепций
ПРОЕКТИРОВАНИЕ ГОСТИНИЦЫ
Мы предлагаем полный цикл услуг по проектированию отелей — от разработки концепции до сопровождения строительства. Наша цель — создать рентабельный и востребованный объект, который соответствует вашим бизнес-целям и ожиданиям целевой аудитории.
проектирование
отелей
Этапы создания гостиницы
  • Best Use-анализ

    Анализ рынка и целесообразности строительства
  • Продуктовая платформа

    Разработка концепции и бренда
  • Мастер-планирование

    Функциональное зонирование участка
  • Архитектурные решения

    Разработка фасадов и 3D-массинга
  • Эскизное проектирование

    Планировочные решения строений
  • Технологические решения

    Интеграция оборудования, расчет потоков
  • Дизайн интерьера

    Создание визуализаций и документации
  • Разработка бренд-бука

    Фирменный стиль и айдентика бренда
  • Преопенинг

    Предоткрытие гостиницы и тестовый запуск
  • Управление

    Операционные процессы и маркетинг

ВЫПОЛНЕННЫЕ ПРОЕКТЫ

Эскизное проектирование

Функциональное зонирование -1 этажа

Планировочное решение номеров

Разработка планировочных решений, соответствующих стандартам международных сетей и запросу аудитории

Массинг

Разработка объемного решения будущего строения

Планировочные решения этажей

Разработка планировочного решения с соблюдением технологии и бизнес логики

Архитектурные решения
Проектирование решения гостиницы на воде
Мастер планирование
Планирование территории с пирсом для яхт
Находим решения отвечающие бизнес задачам: как эксплуатировать самые сложные здания и ландшафты. Приспосабливаем ОКН
Роман Сабиржанов
Посмотрите больше проектов команды Hotconsulting
ПРОЕКТНОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ
  • С самого начала ориентируемся на результат: закладываем функциональные зоны и сервисы, которые повышают прибыльность отеля.

  • Используем научные методы в работе: кабинетные исследования, соцопросы, фокус-группы, данные систем бронирования.

  • Учитываем локальную специфику (культурные, природные и экономические особенности региона).

Стоимость и сроки
Технологические решения
400₽/м2

Услуга включает зонирование отеля и СПА, с расстановкой оборудования. Планы потоков движения гостей и персонала. Планировка номеров с умными системами. Соответствие нормам: СНиП, СанПиН, НПБ.


Артефакт: Планы потоков, зонирование, оборудование, пояснительные записки, техническое задание.


Для кого: Подходит для гостиниц, ресторанов, СПА с технологическими задачами.

Оставить заявку
планировочные
решения
600₽/м2

Услуга включает разработку планировочных решений по обмерному плану. Поэтажное зонирование (жилые, общественные зоны). План расстановки мебели: кровати, столы.


Экспликация помещений и пояснительная записка.


Артефакт: Зонирование, планы интерьера, экспликация, пояснительная записка, планировочная схема.


Для кого: Подходит для проектов на этапе разработки архитектурной концепции.

Оставить заявку
архитектурные решения
от 200 000₽

Услуга включает разработку фасадов, создание концепции и 3D-моделей. Схема посадки здания, эскизы фасадов с учетом рельефа и стиля. Подготовка спецификаций для строительства.


Артефакт: Схема посадки, концепция фасадов, 3D-модель, чертежи, спецификации, эскизный проект.


Для кого: Подходит для проектов с уникальными фасадными решениями.

Оставить заявку
Мастер-план
150 000₽/Га
  • Услуга включает разработку концепции территории гостиницы, зонирование с учетом дорожек и строений. Анализ ограничений для повышения функциональности. Создание стратегического плана с учетом инвестиций.
  • Артефакт: Концепция территории, зонирование, потоки, пояснительная записка, мастер-план.
  • Для кого: Подходит для инвесторов, девелоперов, планирующих гостиницы или комплексы.
Оставить заявку
В зависимости от региона и бизнес задачи мы выполняем стадию "П" и "РД" с помощью наших партнеров имеющих доступ к СРО, или узким специалистам по ОКН. Дизайн проекты интерьеров мы выполняем самостоятельно
Стадия "П" и "рд"
Эскизное
проектирование
Планировочное решение
Best Use-анализ стратегический документ, который обычно содержит около 200 страниц с аналитическими материалами, результатами исследований, выводами и описанием финансовых результатов проекта.
вид
здания
Архитектурное решение

Кто участвует в работе

КТО РАБОТАЕТ НАД ПРОЕКТОМ:
  • ГАП (Главный архитектор проекта)
    Формирует общее архитектурное решение и следит за соблюдением норм и стандартов
  • Продуктолог
    Определяет концепцию и уникальное торговое предложение (УТП), согласует решения с бизнес-целями
  • Инженер
    Проектирует инженерные сети и конструкции (ОВиК, электрика, водоснабжение и т. д.)
  • Архитектор
    Делает визуальные решения здания, отвечающее требованиям продукта
  • Дизайнер
    Отвечает за разработку интерьеров, подбор материалов, создание стилистики и цветовой палитры
  • Аналитик
    Исследует рынок, локальный контекст и целевую аудиторию, чтобы решение было востребованным и прибыльным
  • Узкие консультанты по сопутствующим сервисам
    Для реализации проектов мы работаем с узкими консультантами по F&B, SPA и спорту
  • Консультанты по Пожарной безопасности
    Все решения проходят экспертизу специалистов по Пожарной безопасности, и вносятся изменения согласно рекомендациям. Если проекту необходим расчет пожарных рисков, мы предлагаем это решение
  • Консультанты по ОКН
    Мы работаем с ведущими экспертами по работе с памятниками по культурному наследию и их приспособлению

СО СТОРОНЫ КЛИЕНТА:

  • Представитель бизнеса

    Формирует техническое задание, утверждает ключевые этапы и проверяет соответствие проекта финансовым ожиданиям
Эскизное проектирование гостиниц: этапы, законодательство и реальная практика
Эскизное проектирование (ЭП) — это начальный этап разработки проектной документации для гостиничных комплексов, который формирует концептуальную основу, функциональную структуру и архитектурный облик объекта

1.1. Сбор исходных данных и брифинг
На этом этапе собираются исходные данные и формируется техническое задание (ТЗ). Это включает анализ градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), топографической съемки, инженерных коммуникаций и пожеланий заказчика.

Ключевые действия:
  • Изучение ГПЗУ для выявления ограничений (охранные зоны, разрешенное использование) и возможностей (увеличение площади застройки).
  • Анализ локального контекста: туристический потенциал, конкуренция, транспортная доступность. Например, для отеля в Москве учитывается близость к деловым центрам или туристическим объектам.
  • Согласование концепции с заказчиком: целевая аудитория (бизнес-путешественники, семьи, туристы), ценовой сегмент (эконом, мидскейл, апскейл), звездность (3–5 звезд).
  • Формирование ТЗ с указанием количества номеров, типов услуг (рестораны, СПА, конференц-залы) и бюджета.

Выходные материалы: Техническое задание, отчет об исходных данных, предварительные эскизы.
Выгода для девелопера: Четкое понимание ограничений и возможностей участка, что позволяет избежать ошибок на ранних стадиях.

1.2. Разработка планировочных решений
Описание: Планировочные решения определяют функциональную организацию гостиничного комплекса, включая зонирование и эргономику помещений.

Ключевые действия:
  • Поэтажное функциональное зонирование: Разделение на жилые (номера), общественные (лобби, рестораны, СПА) и технические (склады, инженерные помещения) зоны. Например, в гостинице на 100 номеров жилые зоны занимают 65% площади, общественные — 25%, технические — 10%.
  • План с расстановкой габаритных предметов интерьера: Указание кроватей, столов, шкафов, сантехнических приборов. Например, стандартный номер (20 м²) включает кровать 160x200 см, рабочий стол 120x60 см и душевую кабину 90x90 см.
  • Экспликация помещений: Таблица с перечнем помещений, их назначением и площадью.
  • Пояснительная записка с описанием номерографии: Описание типов номеров (стандарт, люкс, семейные), их количества и характеристик. Например, 70% стандартных номеров для бизнес-гостей, 20% семейных, 10% люксов.

Выходные материалы: Поэтажные планы, экспликация помещений, пояснительная записка.
Выгода для девелопера: Оптимизация пространства, снижение затрат на лишние площади, четкое понимание структуры объекта.

Эскизное проектирование гостиниц в России регулируется рядом нормативных актов, которые обеспечивают безопасность, комфорт и соответствие стандартам. Основные документы:
  • Градостроительный кодекс РФ (№ 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года):
  • СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования»
  • СанПиН 2.1.2.2645-10
  • НПБ 104-03 «Нормы пожарной безопасности»
  • Федеральный закон № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»:
Соблюдение норм на этапе ЭП предотвращает отказы в согласовании, сокращает сроки получения разрешений (до 3 месяцев) и минимизирует юридические риски.
Технологические решения в проектировании гостиниц
Технологические решения в проектировании гостиничных комплексов обеспечивают операционную эффективность, комфорт гостей и соответствие нормативным требованиям. Они включают организацию потоков движения, автоматизацию процессов обслуживания, внедрение систем «умный номер», системы хранения, транспортировку, а также проектирование ресторанов и СПА-зон.

План потоков движения
Описание: План потоков движения разделяет перемещения гостей, персонала, поставок и отходов, чтобы минимизировать пересечения, повысить безопасность и комфорт. Это включает проектирование отдельных входов и маршрутов для разных групп пользователей.

Ключевые действия:
  • Разработка схемы потоков с учетом функциональных зон: главный вход для гостей, служебный вход для персонала, зона разгрузки для поставок, отдельные пути для вывоза отходов.
  • Интеграция с Property Management Systems (PMS) для координации между отделами (ресепшен, уборка, кухня).
  • Учет эвакуационных путей в соответствии с пожарными нормами.

Выходные материалы: Схема потоков движения, интегрированная с поэтажными планами.
Пример из практики: В проекте бутик-отеля в Москве (Hotconsulting) потоки были разделены с использованием главного входа для гостей, служебного входа для персонала и отдельной зоны разгрузки

2. Пояснительная записка с описанием процессов обслуживания
Пояснительная записка детализирует процессы обслуживания, включая регистрацию гостей, уборку номеров, работу ресторана, СПА-процедуры и управление отходами, обеспечивая их автоматизацию и оптимизацию.

Ключевые действия:
  • Описание процесса регистрации: автоматизированный ресепшен с использованием PMS (например, Opera PMS) для быстрого check-in/check-out.
  • Уборка номеров: график и зоны ответственности, поддерживаемые HotSOS для уведомления о неисправностях.
  • Работа ресторана: процессы заказа, подачи блюд, закупки продуктов.
  • СПА-процедуры: бронирование через мобильное приложение, управление расходными материалами.
  • Управление отходами: сортировка, вывоз, соответствие экологическим стандартам.

Планировка номеров с системами «умный номер»
Описание: Системы «умный номер» обеспечивают управление освещением, климатом и шторами через панель или приложение, повышая комфорт гостей и снижая энергопотребление.

Система хранения белья и расходных материалов
Описание: Система хранения обеспечивает доступность белья, полотенец и расходных материалов, минимизируя время обслуживания.

Ключевые действия:
  • Проектирование кладовых на каждом этаже (5–10 м²) для хранения белья, полотенец и чистящих средств.
  • Установка цифровых сейфов в номерах для хранения ценностей гостей.
  • Использование облачных систем для управления запасами (например, инвентаризация через PMS).

Лифты или тележки для транспортировки белья и инвентаря
Описание: Эффективная транспортировка белья и инвентаря минимизирует затраты времени и труда персонала.

Ключевые действия:
  • Проектирование специализированных лифтов (грузоподъемность 500–1000 кг) для белья и инвентаря.
  • Использование тележек для небольших объектов, с учетом эргономики (например, тележки Rubbermaid).
  • Обеспечение доступности лифтов для маломобильных групп (СП 59.13330.2020).

Ресторан: функциональное зонирование
Описание: Зонирование ресторана обеспечивает эффективную работу кухни и комфорт гостей.

Ключевые действия:
  • Разделение на зоны: зал для гостей (60% площади), барная стойка, открытая терраса, кухня (горячий, холодный цех, кондитерский участок, моечная), склады (сухие, охлаждаемые, морозильные).
  • Проектирование зон с учетом потоков: гости движутся через зал, персонал — через служебные зоны, поставки — через разгрузочную зону.

План расстановки технологического оборудования кухни
Описание: План оборудования кухни включает технику, необходимую для высокопроизводительной работы.

Ключевые действия:
  • Установка оборудования: печи, плиты, пароконвектоматы, холодильники, кофемашины, посудомоечные машины.
  • Размещение с учетом эргономики и норм СанПиН (например, расстояние между плитами — не менее 0,7 м).