Как открыть гостиницу

Главная / услуги / проектирование отеля

Спроектируем отель,
который окупается за 5 лет

Хотите создать гостиничный комплекс, который станет визитной карточкой региона и привлечёт гостей со всего мира? Наша архитектурная концепция — это фундамент вашего проекта, обеспечивающий гармонию функциональности, эстетики и инвестиционной привлекательности.
Готовы заложить основу для успеха?

Получить бесплатную консультацию

5 лет

Целевая окупаемость проекта
400₽

Технологические решения / м²
6%

Льготная ставка по ДОМ. РФ
8

Этапов — от идеи до открытия

проблема
и выход

Красивая «картинка» без операционной логики удорожает стройку и убивает маржу

Типовой сценарий

Как это происходит у большинства:

Архитектор делает планировки по СП, не учитывая бизнес-логику. Технолог подключается позже и переносит кухни, лобби-бар и склады, чтобы соответствовать санитарным правилам. Управляющий уже перед самым открытием гостиницы просит добавить back-of-house, иначе он не может управлять гостиницей — нет хранения, нет зоны персонала.

В итоге 5–7 % стройбюджета уходят на корректировки, а рентабельность падает из-за неиспользуемых площадей и пересечений сервисных и гостевых потоков.

Комплексное проектирование HotConsulting

Три дисциплины работают синхронно:

Архитектура — высоты этажей и несущие контуры сразу подгоняются под оптимальный номерной модуль и под Revenue-стримы (ресторан, площади под аренду, SPA).

Планировки — F&B площади ресторанов, SPA и MICE рассчитываются от прогнозной выручки и штатного расписания согласно международным стандартам.

Эксплуатация — все помещения связаны с операционной моделью: сервисные и гостевые маршруты разведены с учётом норм уборки и логистики.

Результат: здание, которое работает как машина по извлечению выручки — каждый квадратный метр оправдан финансовой моделью ещё до начала строительства.

инвест
инструмент

Почему наш проект — это инвестиционный инструмент, а не просто чертежи

Работа с памятниками архитектуры — это не меценатство, а расчетливый девелопмент.

Защита в банках

Подготавливаем документы по стандартам ДОМ.РФ и ведущих банков для получения льготных кредитов по ставке 6% и 9%. Ваш проект говорит с банком на одном языке.
Минимизация CAPEX

Точный расчёт модульной сетки номеров и инженерных ниш на этапе эскиза позволяет избежать переплат при закупках и строительстве. Экономия на поздних корректировках — от 5% бюджета.
Эффективность каждого м²

Мы проектируем площади, которые генерируют выручку, а не затраты на отопление и уборку. Каждая зона обоснована финансовой моделью ещё на стадии концепции.

услуги
и цены

Комплексное проектирование отелей: архитектура + планировки + технология в одном пакете

Технологические решения

400 ₽ / м²

Зонирование отеля и СПА с расстановкой оборудования
Планы потоков движения гостей и персонала
Планировка номеров с умными системами
Соответствие нормам: СНиП, СанПиН, НПБ

Артефакт: планы потоков, зонирование, оборудование, пояснительные записки, техническое задание.

Планировочные решения

600 ₽ / м²

Разработка планировочных решений по обмерному плану
Поэтажное зонирование (жилые, общественные зоны)
План расстановки мебели

Артефакт: зонирование, планы интерьера, экспликация, пояснительная записка, планировочная схема.

Архитектурные решения

от 200 000 ₽

Разработка фасадов, создание концепции и 3D-моделей
Схема посадки здания, эскизы фасадов с учётом рельефа и стиля
Эскизный проект в соответствии с градостроительными нормами

Артефакт: схема посадки, концепция фасадов, 3D-модель, чертежи, спецификации, эскизный проект.

Мастер-план

150 000 ₽ / Га

Разработка концепции территории гостиницы
Зонирование с учётом дорожек и строений
Анализ ограничений для повышения функциональности

Артефакт: концепция территории, зонирование, потоки, пояснительная записка, мастер-план.

наши
проекты

Проекты гостиниц команды HotConsulting

Апарт-отель 4★, Верхняя Пышма, оз. Балтым

Свердловская область
Архитектурная концепция отеля на 217 мест

Технологические планировки
Планировочные решения
Архитектурная концепция
Мастер-план территории

92

Номера
4 713 м²

Площадь
4 + цоколь

Этажей
88 га

Участок

отель 5★, дербент

г. Дербент, Республика Дагестан
Архитектурная концепция фасада

Технологические планировки
Архитектурная концепция СПА-зона
Бассейн
Эксплуатируемая кровля

4

Этажей+кровля
СПА

Бассейн, хамам
F&B

Ресторан + бар
MICE

Конференц-зал

Гостиница ул. Подлужная, Казань

г. Казань, Республика Татарстан
Объемно-планировочные и архитектурные решения.
Стадия П, 2025

Технологические планировки
Архитектурные решения
Стандарт Mirros Hotels Group
Объёмно-планировочные решения

5

Этажей
530 м²

Ресторан
President

Люкс на кровле
MICE

Конференц-залы

Особняк А.М. Демидова Бутик-отель + коворкинг

г. Тутаев, Ярославская область

Реконструкция ОКН
Планировочные решения
Концепция интерьера
Глокализация · Этнодизайн

2 этажа

Здание XIX в.
Superior

Standard · Suite
Ресторан

+ Галерея
Коворкинг

Библиотека 91 м²

Бутик-отель «Шёлковый путь»

г. Иркутск, ул. Марата, 8
Авторский концепт дизайна

Технологические планировки
Концепция интерьера
F&B · Ресторан + Бар
Дизайн-отель · Авторский стиль

4

Типа номеров
F&B

Bel Viaggi · Странники
Арт

Галерея · Магазин
Beauty

Студия красоты

Другие наши проекты

Мастер-план отеля в Шерегеше

Мастер-план · Архитектура

Модульные дома и инфраструктура горнолыжного курорта. Концепция генерального плана с функциональным зонированием и 3D-массингом.

Бутик-отель Щепкин (ОКН)

ОКН · Реконструкция

Реконструкция объекта культурного наследия под гостиницу. Согласование с КГИОП, охранные обязательства.

Елец и Владимир: исторические фасады

Архитектура · Реновация

Фасадные решения для исторических зданий и объектов советского модернизма. Реновация под требования оператора.

Портфолио и опыт

Более 40 реализованных проектов в Москве, Коломне, Шуе, Владимире и на Кавказе.

Все проекты

этапы
работы

Этапы создания гостиницы:
от идеи до управления

Best Use-анализ

Анализ рынка и целесообразности строительства. Оценка участка, конкурентов и спроса — до принятия инвестиционного решения.

1
Продуктовая платформа

Разработка концепции и бренда. Формирование продуктового предложения: сегмент, формат, ценообразование, УТП.

2
Мастер-планирование

Функциональное зонирование участка: расположение строений, потоки, благоустройство, инфраструктура, финансовая модель.

3
Архитектурные решения

Разработка фасадов и 3D-массинга. Схема посадки здания с учётом рельефа, нормативов и Revenue-логики.

4
Эскизное проектирование

Планировочные решения строений. Поэтажное зонирование, схемы гостевых и сервисных маршрутов, планы номеров.

5
Технологические решения

Интеграция оборудования, расчёт потоков. F&B, SPA, MICE — проработка каждой функциональной зоны по нормативам.

6
Дизайн интерьера

Создание визуализаций и документации. Концепция интерьеров, материалы, освещение, FF&E-спецификации.

7
Преопенинг

Предоткрытие и тестовый запуск. Сопровождение до первого гостя: стандарты, персонал, операционные инструкции.

8

полный
цикл

Полный цикл проектирования:
сопровождаем проект до выхода
на стройплощадку

Проектирование гостиницы — это марафон, где ошибки на старте обходятся в миллионы на этапе стройки.
Мы не ограничиваемся «красивыми картинками», а проводим ваш объект через все обязательные стадии, гарантируя преемственность бизнес-логики на каждом уровне документации.

Эскизный проект

Стадия ЭП

Формируем концептуальную основу и архитектурный облик. На этом этапе мы определяем «номерографию», сажаем здание на участок и проверяем соответствие ГПЗУ. Вы получаете визуализацию бизнес-модели, которую можно презентовать инвесторам и банкам.

Проектная документация

Стадия «П» · Постановление №87

Разрабатываем 12 томов документации согласно Постановлению №87. Это технический паспорт объекта для прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство. Мы берём на себя расчёты пожарной безопасности, инженерных сетей и экологических норм.

Рабочая документация

Стадия «Р»

Детализируем проект до каждого узла, арматуры и точки подключения. Именно «рабочка» позволяет составить точную смету и избежать ситуации, когда на объекте приходится переделывать стены из-за неучтённых труб или кабелей.

Авторский надзор

На стройплощадке

Мы не бросаем проект после передачи чертежей. Наша команда контролирует работу подрядчиков, чтобы реальное здание на 100% соответствовало утверждённому проекту и операционным стандартам.

Результат для инвестора

Вы получаете полностью готовый к реализации пакет документов, который исключает простои техники из-за ошибок в чертежах и гарантирует, что построенный отель будет работать именно так, как было заложено в финансовой модели.

Обсудить этапы вашего проекта

Результат для инвестора

Вы получаете полностью готовый к реализации пакет документов, который исключает простои техники из-за ошибок в чертежах и гарантирует, что построенный отель будет работать именно так, как было заложено в финансовой модели.

Обсудить этапы вашего проекта

команда
проекта

Кто участвует в работе
над вашим объектом

С первого дня над проектом работают специалисты трёх дисциплин — это исключает дорогостоящие переделки на поздних стадиях.

ГАП

Формирует общее архитектурное решение и следит за соблюдением норм. Отвечает за целостность концепции от эскиза до рабочей документации.
Продуктолог

Согласует решения с бизнес-целями и УТП. Следит за тем, чтобы каждый квадратный метр работал на выручку, а не на затраты.
Аналитик

Исследует рынок, чтобы решение было востребованным и прибыльным. Формирует доказательную базу для инвесторов и банков.
Специалисты по ОКН

Мы работаем с ведущими экспертами по памятникам культурного наследия. Согласование с КГИОП, охранные обязательства, приспособление для современного использования.
Инженеры · F&B · SPA

Проработка узких технологических зон: кухонное производство, термальные комплексы, инженерные системы. Расчёты по нормативам и штатному расписанию.

экспертиза
и нормы

Эскизное проектирование
и технологические решения:
что важно знать

1.1. Эскизное проектирование гостиницы
Эскизное проектирование — первый этап создания гостиничного объекта, на котором формируется архитектурная концепция, определяются габариты и конфигурация здания, прорабатываются фасадные решения и схема посадки на участке. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (статья 48), проектная документация разрабатывается на основании задания застройщика или технического заказчика и включает в себя архитектурные, конструктивные, инженерные и технологические разделы.

На этапе эскизного проектирования мы прорабатываем:
- Схему посадки здания на земельный участок с учётом рельефа, санитарных разрывов и пожарных нормативов
- Концепцию фасадов — выбор материалов, пропорции, ритм оконных проёмов, входная группа
- Поэтажное зонирование: распределение номерного фонда, общественных и хозяйственных зон
- 3D-модель для презентации инвесторам, банкам и согласующим органам
- Эскизный проект в соответствии с требованиями СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц»
1.2. Технологические решения для гостиниц

Технологическое проектирование — раздел, который определяет, как именно будет работать отель изнутри. Именно здесь закладываются планы потоков движения гостей и персонала, расстановка технологического оборудования, нормы площадей для каждой функциональной зоны.
Разработка технологических решений регулируется комплексом нормативных документов: СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», СП 257.1325800.2016, СанПиН 2.3/2.4.3590-20 (требования к организации питания), НПБ 110-03 (системы пожаротушения) и рядом других.

1.1. Эскизное проектирование гостиницы
Эскизное проектирование — первый этап создания гостиничного объекта, на котором формируется архитектурная концепция, определяются габариты и конфигурация здания, прорабатываются фасадные решения и схема посадки на участке. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (статья 48), проектная документация разрабатывается на основании задания застройщика или технического заказчика и включает в себя архитектурные, конструктивные, инженерные и технологические разделы.

На этапе эскизного проектирования мы прорабатываем:
- Схему посадки здания на земельный участок с учётом рельефа, санитарных разрывов и пожарных нормативов
- Концепцию фасадов — выбор материалов, пропорции, ритм оконных проёмов, входная группа
- Поэтажное зонирование: распределение номерного фонда, общественных и хозяйственных зон
- 3D-модель для презентации инвесторам, банкам и согласующим органам
- Эскизный проект в соответствии с требованиями СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц»
1.2. Технологические решения для гостиниц

Технологическое проектирование — раздел, который определяет, как именно будет работать отель изнутри. Именно здесь закладываются планы потоков движения гостей и персонала, расстановка технологического оборудования, нормы площадей для каждой функциональной зоны.
Разработка технологических решений регулируется комплексом нормативных документов: СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», СП 257.1325800.2016, СанПиН 2.3/2.4.3590-20 (требования к организации питания), НПБ 110-03 (системы пожаротушения) и рядом других.

Планы потоков движения
Проектирование маршрутов гостей и персонала — ключевой элемент технологических решений. Гостевые и сервисные потоки не должны пересекаться: это требование операционной эффективности и санитарных норм.

Мы прорабатываем:
- Гостевой маршрут: парковка → ресепшн → лифты → номера → рестораны → SPA
- Сервисный маршрут: загрузочная → кухня → лифты back-of-house → горничные → прачечная
- Эвакуационные пути в соответствии с требованиями пожарной безопасности
Системы «умный номер» и инженерия

В рамках технологических решений прорабатываются системы автоматизации номерного фонда: управление освещением, климатом и шторами с единого планшета или через мобильное приложение гостя. Это повышает удовлетворённость гостей и снижает эксплуатационные расходы.

Высоты этажей и конфигурация технических этажей определяются на основании инженерных требований: системы вентиляции, канализации, электроснабжения и слаботочных систем (IPTV, Wi-Fi, охрана) должны быть заложены в конструктив здания с самого начала — иначе их прокладка потребует дорогостоящих переделок после сдачи объекта.
Лифты и вертикальная логистика

Расчёт лифтового оборудования производится исходя из ёмкости гостиницы, высоты здания и пиковых нагрузок.

Согласно нормам, в гостиницах от 5 этажей и ёмкостью свыше 100 номеров предусматривается не менее двух пассажирских лифтов и отдельный грузовой лифт для персонала и доставки питания.
Складирование и back-of-house

Зона back-of-house (служебные помещения) должна составлять не менее 25–30% от общей площади отеля. Сюда входят: хозяйственные кладовые на каждом этаже, центральное бельевое хозяйство, зона персонала (раздевалки, столовая, офисы руководства), технические помещения (ИТП, электрощитовые, серверная).

Недостаточная проработка этой зоны — одна из главных причин операционных сбоев в первый год работы гостиницы.

Слово руководителя

Доверие и опыт

Запросите коммерческое предложение, чтобы оценить соотношение стоимости и качества наших решений. Опыт реализации и результаты работы подтверждены отзывами наших клиентов.

Роман Сабиржанов

Руководитель HotConsulting

Оставить заявку на КП Посмотреть отзывы

Получите бесплатную консультацию

С самого начала ориентируемся на результат: закладываем функциональные зоны и сервисы, которые повышают прибыльность отеля. Расскажем про продукт, примерим функции на ваш отель и сориентируемся по стоимости.

Записаться на консультацию