Мы сотрудничаем с вами для создания детализированного технического задания (ТЗ), которое станет основой для реализации проекта.

Основные вопросы для формирования ТЗ:

1. Тип отеля
Какой отель планируется?

• Бутик-отель в здании, являющемся памятником архитектуры.
• Загородный отель или комплекс (например, глэмпинг).
• Другое (указать).
• Собственность: помещение/участок в собственности, аренде или иное

2. Локация
Укажите примерное местоположение:

• Город (конкретный город, район).
• Загородная территория (регион, удаленность от города, природные особенности).

3. Площадь и номерной фонд

• Общая площадь объекта (в кв.м).
• Количество номеров и их типы (стандарт, люкс, апартаменты и т.д.).

4. Категория отеля

• Уровень звездности (без звезд, 3*, 4*, 5* или иное).
• Специфические стандарты или сертификации (например, экологические).

5. Целевая аудитория
Кто основные гости отеля?

• Туристы (семьи, одиночные путешественники, группы).
• Бизнес-путешественники.
• Местные жители (для мероприятий, отдыха).
• Нишевые сегменты (например, любители эко-туризма, wellness).

6. Концепция проекта

• Основная идея и уникальность отеля (например, историческая тематика, современный минимализм, интеграция с природой).
• Дополнительные услуги: рестораны, спа, конференц-залы, активности на открытом воздухе и т.д.

7. Бюджет

• Ориентировочный объем инвестиций (в рублях, долларах или евро).
• Источники финансирования (собственные средства, кредиты, инвесторы).

Важность подготовки ТЗ:
Открытие гостиничного бизнеса — перспективное и потенциально прибыльное направление, однако успех зависит от тщательной подготовки. Качественное ТЗ позволяет:

• Четко определить цели и рамки проекта.
• Согласовать ожидания всех сторон.
• Минимизировать риски и оптимизировать бюджет.

Поиск подходящего помещения для гостиницы — сложный и длительный процесс, требующий тщательного подхода. Основные варианты: аренда или покупка помещения. Аренда менее затратна на старте, но сопряжена с рисками, связанными с зависимостью от арендодателя и возможным ростом арендной платы. Покупка требует значительных инвестиций, что может потребовать привлечения софинансирования или заемных средств.

Для гостиницы необходимо помещение, соответствующее строгим требованиям, включая экономические, технические и юридические аспекты. Вот основные критерии:

• Земельный участок: вид разрешенного использования (ВРИ) должен предусматривать размещение гостиницы (например, «для размещения объектов торговли, общественного питания и гостиничного обслуживания» согласно классификатору ВРИ).
• Статус помещения: помещение должно быть нежилым, зарегистрированным в установленном порядке.
• Расположение: помещение не должно находиться в подвальных, цокольных этажах или на чердаках, так как это противоречит нормам пожарной безопасности и санитарным требованиям (например, СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» и СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц»).
• Технические характеристики: наличие достаточного количества окон для естественного освещения, удобного входа (желательно отдельного), инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, электричество, вентиляция), а также соответствие площади и планировки потребностям бизнеса.

Способы поиска помещения:

• Риелторские агентства и брокеры: профессионалы помогут найти подходящий объект, соответствующий требованиям, и проведут предварительную проверку документов.
• Специализированные платформы: сайты, такие как ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость, предлагают фильтры для поиска коммерческой недвижимости.
• Муниципальные ресурсы: в некоторых регионах города публикуют информацию о сдаче в аренду муниципальных помещений через официальные порталы (например, mos.ru для Москвы).
• Объявления: мониторинг печатных изданий, местных газет и досок объявлений может дать доступ к уникальным предложениям.
• Прямой поиск: самостоятельный анализ рынка, включая осмотр районов, где планируется открытие гостиницы, и прямые переговоры с собственниками.

Перед использованием здания для размещения гостиницы необходимо провести комплексный аудит объекта. Это актуально как для аренды, так и для покупки недвижимости. Аудит позволяет оценить состояние объекта, юридическую чистоту и условия сделки.

Параметры оценки помещения:
Техническое состояние объекта недвижимости
Проводится осмотр ключевых элементов здания:

• Коммуникации: проверка систем водоснабжения, канализации, электроснабжения, отопления и вентиляции на предмет исправности и соответствия нормативам.
• Перекрытия: оценка их прочности, наличия трещин или деформаций.
• Стены: выявление дефектов (трещины, сырость, плесень).
• Потолки: проверка на протечки, целостность и соответствие требованиям пожарной безопасности.

Юридическая оценка документов
Проверяются документы, подтверждающие права на объект:

• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, наследства и т.д.).
• При аренде: подтверждение прав арендодателя сдавать помещение (например, отсутствие обременений, согласия совладельцев или залогодержателей).
• Проверка наличия судебных споров, арестов или иных ограничений.

Оценка объекта перед покупкой или арендой:

При покупке: независимая оценка рыночной стоимости объекта для исключения завышения цены.

При аренде: обсуждение условий договора с собственником, включая:

• Арендную ставку и порядок ее пересмотра.
• Срок аренды и условия продления.
• Ответственность за ремонт и коммунальные платежи.
• Возможность субаренды или перепланировки (при необходимости).
• Цель — согласовать максимально выгодные условия для арендатора или покупателя.

Оценка экономической эффективности проекта

Для запуска гостиничного проекта проводится детальный расчет инвестиций и разработка экономической модели. Это позволяет оценить объем необходимых вложений, прогнозируемую доходность и операционные расходы.

Общая сумма инвестиций
Инвестиции в проект включают следующие статьи расходов:

• Капитальный ремонт и реконструкция помещения: восстановление или адаптация здания под гостиничные нужды, включая инженерные системы.
• Оснащение и декор: закупка мебели, оборудования, текстиля, элементов интерьера и прочих материалов, необходимых для функционирования отеля.
• Проектирование и согласования: разработка архитектурного и дизайн-проекта, получение разрешений от государственных органов, включая пожарную инспекцию и санитарные службы.
• Создание фирменного стиля: разработка логотипа, брендбука и других элементов корпоративной идентичности.
• Маркетинговые материалы: производство фото- и видеоконтента для продвижения отеля в социальных сетях, на сайте и в рекламных кампаниях.
• Подбор персонала: затраты на рекрутинг, включая услуги HR-агентств, размещение вакансий и проведение собеседований.

Экономическая модель: операционные расходы
Экономическая модель включает следующие операционные расходы:

• Арендные платежи (если помещение не в собственности).
• Заработная плата сотрудников: оплата труда персонала, включая администраторов, горничных, технических работников и менеджеров.
• Коммунальные услуги: расходы на электроэнергию, водоснабжение, отопление и другие услуги.
• Маркетинговый бюджет: затраты на рекламу в первые месяцы работы, включая контекстную рекламу, SMM и продвижение на платформах бронирования (Booking, Expedia и др.).
• Прочие расходы: обслуживание оборудования, закупка расходных материалов, налоги и страхование.

Для каждого проекта создается индивидуальная операционная модель, учитывающая уникальные характеристики объекта и локации.


Анализ доходной части
Доходная часть проекта формируется на основе следующих факторов:

1. Стоимость номеров:

• Анализ среднерыночных цен на номера в выбранной локации и категории отеля (например, 3*, 4* или бутик-отель).
• Оценка доходности номерного фонда с учетом сезонности и конкуренции.

2. Дополнительные услуги:

• Формирование перечня услуг (например, трансфер, спа, ресторан, конференц-залы, экскурсии).
• Прогноз выручки от их предоставления на основе анализа спроса и цен конкурентов.

3. Уровень загрузки:

• Прогноз средней заполняемости отеля (например, 60–80% в первый год, с ростом до 85% в последующие годы).
• Учет сезонных колебаний и маркетинговых усилий для повышения загрузки.

4. Расчет чистой прибыли:

• Подсчет общей выручки за вычетом операционных расходов и налогов.
• Оценка рентабельности проекта (ROI) и периода окупаемости (обычно 5–10 лет для гостиничного бизнеса).

Принятие решения и запуск проекта
После завершения расчетов и анализа экономической модели проводится итоговая оценка целесообразности проекта. В случае положительного решения начинается реализация: заключение договоров, ремонтные работы, закупка оборудования и запуск маркетинговой кампании.

Продуктовая платформа — это стратегическая основа вашей гостиницы, определяющая её суть, ценность и место на рынке. Это фундамент, на котором строится уникальный продукт, привлекающий гостей.

Что включает разработка продуктовой платформы?

• Философия продукта: Определение миссии и цели гостиницы — зачем она существует и какую ценность несет гостям.
• Уникальное торговое предложение (УТП): Формирование ключевых преимуществ, которые делают вашу гостиницу ценной и выделяют её среди конкурентов.
• Позиционирование: Выбор целевого сегмента (например, бизнес-туристы, семьи, молодежь) и определение, кому адресован продукт.
• Зачатки брендинга: Разработка названия, визуального стиля и тона коммуникаций, которые отражают характер и ценности гостиницы.

Проектирование гостиницы и дизайн интерьера — это этап, на котором создается физическая и визуальная основа объекта. Он включает разработку архитектурных решений и оформление пространства, чтобы обеспечить удобство, эстетику и соответствие концепции гостиницы.

Что включает проектирование и дизайн интерьера?

• Архитектурное проектирование: Создание чертежей и планировок здания с учетом функциональности, безопасности и нормативных требований. 
• Зонирование пространства: Разработка оптимального расположения номеров, зон отдыха, ресторанов, лобби и других помещений. 
• Дизайн интерьера: Создание уникального стиля оформления, включая выбор цветовой палитры, материалов, мебели и декора, отражающих бренд и философию гостиницы. 
• Эргономика и комфорт: Проектирование пространства с учетом удобства гостей и персонала, включая освещение, акустику и доступность. 
• Интеграция технологий: Включение современных решений, таких как системы "умный дом", энергоэффективное оборудование и автоматизация.

Раздел ТХ (технологические решения) — это комплекс проектных решений, включающий анализ потребностей гостиницы (целевой аудитории и функциональных задач), разработку планировок и зонирования для эффективного движения гостей, персонала и товаров, подбор и размещение оборудования (кухонного, СПА, прачечного) с привязкой к коммуникациям, интеграцию с инженерными системами и обеспечение соответствия СанПиН, противопожарным и другим нормативам.

Для чего нужен раздел ТХ в проектировании гостиницы?
1. Рациональное использование каждого квадратного метра, например, правильное зонирование кухни или СПА для удобства работы и обслуживания.
2. Продуманное размещение оборудования и коммуникаций уменьшает эксплуатационные расходы (энергия, вода, ремонт).
3. Грамотная организация потоков и условий (вентиляция, освещение) обеспечивает удобство для гостей и персонала.
4. Гарантирует, что проект пройдет проверки и будет безопасным (санитарные, противопожарные нормы).
5. Исключает узкие места, такие как задержки в обслуживании из-за плохо спланированных потоков на кухне или в прачечной.
Раздел ТХ — это фундамент для создания функциональной, экономичной и комфортной гостиницы, который предотвращает ошибки на этапе эксплуатации и повышает конкурентоспособность бизнеса.