Полный цикл работ - от проекта до выхода на планируемую загрузку отеля. Занимаемся открытием гостиниц под ключ 10 лет

Опыт построения гостиничного бизнеса с 2009 года
Наша команда занимается открытием отелей уже более 10 лет. В портфеле компании более 30 успешных гостиничных объектов, начиная от мини-отелей с номерным фондом до 10 номеров, заканчивая гибридными отелями с номерным фондом более 60 номеров. Имеем уникальный опыт в сегменте гостиниц до 100 номеров.

Открываем бизнес с нуля и под ключ. Сопровождаем вас на протяжении всего цикла: начиная от концепции бизнеса, выбора локации, строительства, ремонтных работ, дизайна, проектирования, подбора персонала до запуска объекта. После сотрудничества с нами вы получите готовый эффективный, окупаемый, современный бизнес, которым сможете управлять самостоятельно.

Разрабатывается ТЗ гостиницы.

1. Примерная локация, расположение.
   
2. Площадь и номерной фонд.
   
3. Звездность и категорийность будущего отеля.
   
4. Целевая аудитория, на которую направлен проект.
   
5. Обсуждение концепции проекта.
   
6. Бюджет инвестиций, в который необходимо вложиться.
   
   

После формирования ТЗ можно приступать к поиску объекта недвижимости.

Поиск помещения - процесс сложный и длительный. Для отеля необходимо специфическое здание, которое будет отвечать не только экономическим характеристикам и параметрам, но и формальным требованиям.

Примерные требования к помещению:

• вид разрешенного использования земли должен соответствовать;
  
• помещение должно быть нежилое;
  
• не должно располагаться в подвальных, цокольных этажах, чердачных помещениях;
  
• подходящие технико-экономические показатели для данного бизнеса (большое количество окон, удобный вход в здание, наличие необходимых коммуникаций и т.д.).
  
  

Поиск помещения осуществляется через брокеров, специализированные риэлторские сайты, мониторинг объектов, которые город предлагает сдавать в аренду, объявления в прессе.

Параметры оценки помещения:

• техническое состояние объекта недвижимости: коммуникации, перекрытия, стены, потолок;
  
• юридическая оценка документальной части: свидетельство о собственности, правоустанавливающие документы и др., чтобы понять на каком основании арендодатель сдает помещение;
  
• обсуждение договора аренды с собственником: согласование наиболее выгодных для арендатора условий.
  

Оценка экономической эффективности объекта: оцениваем объем инвестиций, необходимых для запуска проекта и создаем экономическую модель будущего отеля.

Общая сумма инвестиций включает:

• затраты на капитальный ремонт помещения;
  
• декор, оборудование, текстиль и др.;
  
• проектирование объекта, дизайн-проект, комплекс мер по согласованию государственными органами;
  
• разработка фирменного стиля и брендбука;
  
• создание видео-, фотоматериалов для рекламы и маркетинга;
  
• затраты на поиск сотрудников.
  

В экономическую модель включаются операционные расходы: арендные платежи, зарплаты сотрудникам, коммунальные платежи, рекламный бюджет на несколько первых месяцев. Каждый раз рассчитывается новая операционная модель для объекта со своей суммой платежей.

Анализ доходной части проекта:

• анализ стоимости номеров, в данной локации и категории гостиницы, их доходности;
  
• формирование списка дополнительных услуг и оценка выручки от их предоставления;
  
• уровень загрузки;
  
• подсчет итоговой суммы чистой прибыли от отеля.
  
  

Если клиента устраивает уровень доходности, то объект покупается или арендуется.

Правильное, подробное проектирование упрощает и удешевляет процесс ремонта и строительства.

Мы используем BIM-технологии - информационное моделирование зданий. Производится 3Д-обмер помещений с помощью лазерного дальномера, на основании которого создается объемная модель отеля.

На основании 3Д модели проектировщики разрабатывают разнообразные планы для строителей, по которым возводятся перегородки, проводятся коммуникации и т.д. BIM-технология позволяет точно рассчитать материалы, благодаря чему не возникает их перерасхода или нехватки. Проекты в дальнейшем отправляются подрядным организациям для получения расчета и коммерческих предложений по ним.

Проектирование гостиниц производится с соблюдением всех необходимых норм: СанПиНов, пожарных норм, и отвечает Закону о классификации гостиниц.

Ремонтные работы по строительству гостиниц предусмотрены заранее разработанным планом-графиком. Он состоит из 8-10 этапов, к которым привязан план оплаты ремонтных работ.

На ремонтные работы, требующие наличия свидетельства СРО привлекаются подрядчики, имеющие соответствующие допуски.

Закупки материалов осуществляются по безналичному расчету у проверенных поставщиков. Чаще всего это крупные строительные магазины, такие как Леруа, Оби, "У Петровича" и др, которые имеют свою дисконтную программу и работают с юридическими лицами.

Срок производства ремонтных работ зависит от площади объекта, сложности проекта с технической точки зрения (высоты потолков, например), от графика ремонтных работ. Не везде возможно проводить ремонтные работы днем, в бизнес-центрах их проводят только вечером или ночью.

После окончания ремонта проводится наполнение объекта вычислительной техникой, монтаж оборудования и клининг отеля.

Наем персонала проводится согласно штатному расписанию, разработанному при расчете экономической модели Подбираются сотрудники отеля: управляющий, заместители, администраторы, горничные, бариста, специалисты по ревенью-менеджменту, рекламе, маркетингу.

Этапы найма персонала:

1. Поиск сотрудников.
   
2. Собеседование.
   
3. Стажировка на одном из объектов.
   
4. Работа в отеле.
   

Оплата работы и график формируется индивидуально для отеля.

Главным документом, позволяющим работать отелю, является Свидетельство о классификации - это свидетельство о присвоении отелю определенной категории, т.е. звездности. Выбор категории производится заранее, чтобы реализовать комплекс норм, необходимых при выбранной звездности.

Оценка гостиницы аккредитованными организациями:

• документальная (пакет документов высылается на проверку);
  
• очная (проверка отеля по необходимым критериям и характеристикам);
  
• подготовка согласований с МЧС, Роспотребнадзором, трудовой и налоговой инспекцией.
  

Построение маркетингового комплекса сложный процесс, он включает не только работу с электронными агрегаторами, но и с социальными медиа для продвижения (создание интересного контента).

Маркетинговая стратегия разрабатывается на стадии начала инвестирования объекта.

В первые месяцы работы отеля формируются структура управления организацией, налаживаются операционные процессы и тестируются продажи. Это адаптационный период, он длится несколько месяцев, они самые сложные для гостиницы. Главная задача этого периода - повышение выручки объекта, только после этого начинается процесс оптимизации затрат.

Время открытия отеля зависит от того, какое помещение вы используете: арендованное, купленное готовое здание или будет строиться с нуля.

Минимальный срок открытия гостиницы в арендованном помещении - 10 месяцев или год.
3-4 месяца - поиск помещения, подписание договора аренды;
5-6 месяцев - проектирование, ремонт и запуск;

Оставшееся время - начало операционной деятельности, вывод на требуемую выручку и загрузку.

Наша команда выходит из проекта, когда достигнуты цели по желаемым показателям загрузки и выручки. После чего собственник бизнеса управляет объектом самостоятельно, либо заключает контракт на управление с нами.

Стоимость открытия отеля рассчитывается индивидуально в зависимости от сложности и масштабов проекта.

Минимальная стоимость услуг 3 тыс. руб. за м² по площади пола объекта.

В договоре на открытие гостиницы предусмотрено 3 этапа:

I этап - Поиск объекта недвижимости, планирование и проектирование.

II этап - Работы по запуску объекта.

III этап - Начало работы гостиницы.

После работы с нами клиент получает готовую гостиницу под ключ. Проект адаптирован под современную реальность, отвечает требованиям целевой аудитории и экономически эффективен (имеет конкретный срок возврата инвестиций). Дополнительно заказчик получает опыт и знания в гостиничной сфере, ведь в процессе запуска объекта мы в полной мере информируем о всех действиях, связанных с ним. В итоге, после момента открытия отеля клиент понимает, как управлять им самостоятельно.