Проектирование и дизайн гостиниц
Поможем Вам построить прибыльную гостиницу

Для определение стиля дизайн-проекта необходимо в первую очередь выдвинуть гипотезу о том, кто его целевая аудитория. Для разной целевой аудитории будет приемлемым разный стиль дизайна помещения. Молодежи не понравится прованс, и наоборот, более современный стиль, лофт, например, не подойдет более возрастной аудитории.

Факторы выбора целевой аудитории, на которые нужно опираться:

• Бюджет проекта и срок возврата инвестиций, на который вы рассчитываете.

• выбор помещения (проектирование)
  
  

Использование готового помещения сужает выбор, потому что оно уже имеет технико-экономические показатели, которые нельзя изменить. Ведь размер номеров напрямую влияет на категорию звездности гостиниц. К примеру, если у вас довольно узкие номера или маленькие, или наоборот слишком обширные, глубокие номера это ставит вас в определенные рамки. Гостиницы с большими номерами претендуют на категорию звездности выше, маленькие номера 15-16 м², ориентированы на аудиторию более молодежную и категорию гостиниц ниже звездности.

• анализ локации помещения

• анализ внутреннего желания работать с той или иной группой.
  

Сложно представить молодого человека, который планирует сделать проект для возрастной аудитории. Обычно при выборе целевой аудитории ориентируются не только на какой-то свой опыт, но и, в первую очередь, на свой возраст.

После того, как проект будет запущен, построен возникает задача управления им. Особенно актуально это, если вы строите один проект. Неважно будете управлять им вы или управляющая компания: вам придется активно принимать решения управления в этом проекте в любом случае. Успех проекта во многом зависит от того, насколько комфортным будет ваше общение с целевой аудиторией.

Описание целевой аудитории После определения целевой аудитории, на которую будет ориентирован проект, необходимо выбрать целевое ядро. Провести ее описание в разрезе дохода, возраста, ценностей и интересов. Бизнес должен быть персонифицированным, не нужно распыляться и пытаться всем угодить, иначе получится безликий и неконкурентоспособный проект.

Четкое представление о целевой аудитории делает дальнейшие этапы проще и экономически эффективнее.

Исследование целевой аудитории

• Проведение таргетированное исследования включает несколько этапов:
  

1. Вычленение целевой аудитории, опираясь на объективные показатели: пол, возраст, географию, интересы по необходимым параметрам.
   
2. Разработка опросника и его проведение. Как правило, нужно 300-500 анкет с ответами респондентов. Это поможет сделать вывод о интересных вам предпочтениях аудитории в дизайне, сервисе, ценообразовании.
   

Данный метод требует привлечения специализированной компании, которая проводит социологические исследования в онлайн формате.

• Проведение исследования Customer Development (custdev).
  
  

Сustdev - это глубинный опрос, интервьюирование потенциальной целевой аудитории. Он проводится своими силами, если есть опыт, или нанимается компания подрядчик.

На основе критериев пола, возраста, географии, уровня заработка, социального статуса составляется опросник. Специально обученый человек проводит личное интервью с респондентами, которые воплощают целевую аудиторию проекта. Ответы затем анализируются. При проведении сustdev достаточно опросить несколько десятков человек.

Формирование цельного (визуального, тактильного, аудиального) образа объекта для создания концепции.

Стилевое дизайнерское решение - одно из основополагающих составляющих в реализации концепции. Однако не стоит забывать об архитектуре пользовательского опыта. Необходимо пройти с клиентом весь путь, начиная со входа, и продумать все до мелочей (что он видит, читает, с чем сталкивается, куда направляется).

Мало сделать красивый интерьер из журнала. Дизайн должен рассказывать историю, быть театром. Гость должен быть вовлечен в процесс, как на контактном театральном представлении, где актеры - сотрудники отеля, а зрители - клиенты. Гость не просто приходит на развлечение, а участвует в процессе.

Айдентика - корпоративная идентичность проекта. Оформление совокупности элементов и материалов, которые создают образ компании в глазах потребителей. К ней относятся визуальный фирменный стиль проекта: вывеска, визитки, шрифты, брендинг. Айдентика формирует узнаваемость и запоминаемость бренда, и создает первое впечатление о нем.

Дизайнер создает визуальные элементы и объединяет их в Brand book. В него входит:

• информация о концепции;
  
• логотип;
  
• фирменный шрифт (готовый или разработанный);
  
• правильное сочетания цветов с указанием номеров;
  
• вывески;
  
• элементы навигации: указатели, обозначение номеров, комнат, информация для гостей. Материалы, из которых сделаны элементы навигации.
  
• Информационные материалы: визитки, бланки меню, информация для гостей, тейбл тенты, этикетки для шампуней и пр.
  

Архитерктурный блок Рабочий проект создается до началом ремонта, что экономит время и деньги. Чем он точнее, тем проще, быстрее и без ошибок будут произведены ремонтные работы. Между детализированностью описания и скоростью ремонтных работ есть прямая зависимость.

Рабочий проект важен для поиска подрядчиков и расчета ими стоимости услуг ремонтных работ.

обмерный план существующего помещения. Проведение проверки общего состояния объекта: точек водоснабжения, использованных материалов, устройства канализации (количество стояков), перекрытий, окон. Обмерный план включает размеры и текущее состоянием стен, окон, проемов, входов и выходов, все актуальные высоты;

• план демонтажа перегородок и возведения новых, при необходимости;
• техническое задание для архитектора. ТЗ создается в программе SketchUp, либо расчерчивается на плане. В нем определяется расположение номеров, санузлов, общих зон, ресепшн и пр.;
• эскиз планировки. Архитектор создает эскиз планировки с расстановкой стен и мебели, а вы проводите корректировку. Затем он проходит проверку оценки технических возможностей у прораба и обязательно согласуется с собственником помещения;
• план расположения электропроводки, план электроточек;
• план сантехнических точек;
• план вентиляционного оборудования, план канализации;
• план разреза полов, разреза и развертки стен, укладки отделочных материалов, указываются высоты установки розеток, освещения, сантехники оборудования, узлы креплений;
• план кондиционирования.

• рабочий проект электрики. Заключение договора с отдельным подрядчиком, компанией или частным лицом, для создания рабочего проекта электрики на основании плана расположения электроточек. В проекте будут отражены однолинейная схема щитка, ведомость электропроводов, сечение, марки и др. Такой проект нужен для получения заключения электролаборатории.

• аксонометрические проекты и проект канализации. В нем отражены линии канализации, размеры, привязки, спецификация материалов и др. Он нужен, если существующие сложные коммуникации в помещении нужно обходить.

• проект слаботочных систем. Составляется обязательный проект пожарной сигнализации. Его разрабатывает специальная компания, которая имеет лицензию на разработку рабочих проектов. Он нужен при проверках МЧС, отвечает своду пожарных правил для проектирования гостиниц. Особое внимание следует уделить эвакуационным путям, системам оповещения о пожарах и другим аспектам пожаробезопасности.

• Интернет, телевидение, замковая система, видеонаблюдение также относятся к проектам слаботочных систем. Интернет в отеле организуется одним мощным роутером и несколькими репитерами. Не требуется прокладка кабелей в каждый номер, для категории отелей до 3-х звезд.

• видеонаблюдение и телевидение. Оно организуется автономными камерами, смарт телевизорами, которым требуются только электропитание и они подсоединяются к интернету через вай-фай. Это удобно для мини-отелей.

Количество необходимых проектов для объекта зависит от задачи и бюджета - если задача сложная, то необходим максимальный пакет проектов.

Если коротко - процесс практически не отличается от большого формата.

По разным причинам некоторые предприниматели хотят сделать мини отель. Но какие бы на то причины не были - этапы работ будут такими же, как и для большого отеля.

• обязательные регламенты: планировка жилых и нежилых помещений и их наполнение регламентированы нормами Роспотребнадзор, МЧС, требованиями закона о классификации. Нормы разнятся в зависимости от категории - чем выше категория гостиницы, тем больше требований к проектированию. Например, в отеле до 2 звезд - наличие кафе, ресторана не обязательно, а 3 звезды и выше - обязательно;
  

• экономические факторы: расчет соотношения нормы прибыли с квадратного метра на вложенный капитал в квадратный метр.
  

• главное правило в планировке отеля – деньги зарабатывают не квадратные метры, а окна. Чем больше окон в помещении, тем оно будет эффективнее - больше номеров получится. Площадь номеров в отеле должна быть максимально компактной.
  
• Самое эффективное помещение под отель - прямоугольное. По центру проходит коридор, а по бокам комнаты с окнами.
  
• планировка помещений, где глубина комнат значительно больше 5 метров непроста. Такие помещения нежелательно выбирать для отелей.
  
• проектированию под отель плохо поддаются квадратные помещения. Наилучшим решением будет концентрация в центре всех технических зон, санузлов и прочее, а номера планируются по периметру. В центре получится круговой коридор.
  
• Главное правило при планировании мини отеля – экономия пространства. Важны каждые 10 см. В больших отелях, соотношение площади жилых номеров к площадям с другими функциями может достигать до 40% в пользу нежилых. Но благодаря этому крупные отели и пользуются популярностью. Хоть и не всегда эти зоны приносят прибыль.

В небольших отелях соотношение жилой площади к нежилой примерно 90% на 10%. Такие гостиницы заточены только на проживание. Компактная планировка – это основа эффективности бизнеса.

Глубина комнаты - это расстояние от стены коридора до окна. Идеальная глубина составляет 4,8 метров. Она позволит разместить в номере, начиная от стены коридора, все необходимое для комфортного проживания гостя.

В 4,6 м входит:

• санузел 100-200 см;
  
• рабочий столик со стулом 40 см;
  
• прикроватная тумба 40 см;
  
• кровать шириной 160 см.
  
• вторая прикроватная тумба 40 см, далее окно.
  
• шириной 2,8 м. ширина позволит повесить плоский телевизор напротив кровати;
• шкаф для одежды. Его можно сделать при входе в виде ниши, пристроенной к стене санузла. Минимальная глубина ниши 50 см, чтобы можно было повесить в шкаф плечики для одежды.

В номер в мини-отеле от категории одна две звезды входит:

• жилая зона, где располагается кровать, прикроватные тумбы, телевизор, столик.
  
• зона прихожей, где располагается встроенный или отдельно стоящий шкаф, зеркало, подставка под чемодан.
  
• зона санузла, в которой должны быть унитаз, раковина, душ (минимальный размер 80х80 см) или ванна. Необходимы крючки, полочки, фен. Фен также как и телевизор требуются для категорий отелей три звезды, но рекомендуется планировать их и в номерах отелей ниже категорией. Должно быть предусмотрено потолочное освещение, а также бра, или настольные лампы на прикроватных тумбах.

Пользуются популярностью двухуровневые номера. Для такого номера достаточно высоты 4,2 метра от пола.

• Эффективное соотношение площади номеров к остальным функциональным зонам в мини отеле: 65% жилые номера с санузлами и 35% остальные зоны (коридоры, ресепшн, кухню, санузел для гостей и т.д.). Коэффициент эффективной планировки примерно 20 кв.м. на один номер;
  
  
• Ресепшн примерно 10 кв.м.: площадь ресепшена, небольшая зона для диванов и столов и входная группа. Ресепшн рекомендуется совмещать с холлом, лобби и с зоной ожидания для гостей.
  
  
• Коридор в отеле не более 15% от всей площади, если делать 20%, то уменьшается жилая площадь и предприятие становится неэффективным.
  
  
• И около 10% обязательная зона - это кухня, хранение белья, хранение чистящих средств, и пр.
  
  
• формирование номерного фонда с учетом технических возможностей помещения:
  
  

1. Мини-гостиницы при наличии маленьких двухместных номеров с санузлом.
   
   
2. Многоместные номера эффективны с большими номерами при ограниченном количестве окон.
   
   
3. Гибридный формат, когда часть номеров многоместные, часть двухместные.
   
   

При проектирование ресепшн нужно учитывать современные тенденции - многофункциональность и открытость помещений.

Ресепшн должен совмещать прием гостей, зону кафе, бара и офисную. Рекомендуемая площадь не менее 9 м² плюс по 1 м² из расчета на каждый номер, начиная с 21-го, максимальная площадь может не превышать 25 м². Ресепшн должен вмещать дополнительное оборудование: барную технику для приготовления кофе, для разогрева сэндвичей, завтраков, офисную технику.

В ресепшн находятся:
1. Офисная зона: компьютер, принтер, сканер, рабочее место с креслом, денежный ящик, фискальный регистратор с эквайрингом, полка для хранения папок с документами, небольшой сейф. Этой зоной пользуется управляющий, если он есть.

2. Барная зона:

• Кофемашина с фильтром воды
  
• Кофемолка
  
• Раковина
  
• Переносная варочная панель
  
• Холодильник под бар
  
• Бак для мусора
  
• Микроволновка
  
• Ящик для хранения инвентаря для приготовления кофе
  
• Полка для хранения посуды: многоразовой и одноразовой
  
• Полка для хранения кофе, сиропы
  
• Зона для выдачи напитков, высотой 90 см от пола
  
• Стеллаж для выкладки выпечки
  

3. Гостевой санузел для использования сотрудниками и гостями, которые сделали чек-аут.
4. Комната для переодевания и отдыха персонала.
Зона ресепшн должна воздействовать на все органы чувств гостя.
Разрабатывается дополнительно:

• аудиодизайн: планируется аудио фон в помещении, составляется плейлист согласно концепции проекта;
  
• дизайн запаха: запах усиливает, дополняет выбранную концепцию.
  

Организация хранения

• зоны хранения чистого белья, грязного белья, оснащенные полками с подведением вентиляции для циркуляции воздуха;
  
• зона для хранения швабр, ведер и средств для уборки.
  
  

• Создание 3д визуализации рендеров согласно рабочему проекту;

• Формирование концепт-борда - подборки реальных отделочных материалов, предметов интерьера, всего наполнения гостиницы. В нем подробно отображены детали: цвета стен, вид обоев, материалы для пола (ковролин, массив и т.п), двери, замки, освещение, розетки, предметы интерьера, кровати, столы, стулья, бытовая техника, сантехническое оборудование, санузлы, указана теплота освещения и др. После утверждения концепт-борда по нему проводятся закупки.
  
  

Первое что нужно учитывать, это количество звезд отеля, в какой категории будет отель - 1*,2*,3*,4*,5* или без звёзд. Также выбрать формат отеля - гостиница, хостел, или гибридный отель.

Каждый из них отличается по инвестированию и позиционированию.

Как определить какой отель вы сможете открыть?

Например, ваше помещение 600 кв метров, учитываем локацию, планировку, количество окон и этажность, расположение в городе и близость транспорта. Если показатели объекта соответствуют хорошему уровню, то можно открыть отель 1 - 3 звезды.

Пример показателей :

В здании достаточное количество окон
Помещение в центре города.
Здание расположено близко к остановке метро.

Если параметры не соответствуют, тогда можно рассчитывать на открытие гостиницы или отеля в гибридном формате.

Второй показатель - количество инвестиций. Чем выше категория отеля, тем больше необходимости вложить деньги в благоустройство.

Уровень комфорта гостей растёт со звездностью отеля, поэтому отель 3 звезды требует оригинального дизайна и оформления. Учитывайте площадь номера ( минимум 12 кв м) , наличие санузла ( минимум 1,8 кв.м).

Выбор места играет очень важную роль, поэтому лучше сразу определить, с какой целью приедет гость в данную локацию.

Цели поездки:
Деловая
Туристическая
Лечебные цели
Спортивные
И другие.

При выборе локации нужно проанализировать окружение в радиусе 1-1,5 км. Есть ли памятники архитектуры, аэропорты, железнодорожные вокзалы, крупные компании, поликлиники и т п.
Обратить внимание на наличие конкурентов, если они есть в наличии, значит место хорошее и прибыльное.

Рассчитайте спрос и предложение, проведите аналитику по количеству посещений данной локации.

Определить для себя, какую целевую аудиторию вы хотите видеть в отеле (возраст, пол, кто по профессии).

Для открытия отеля необходимо учесть все формальные требования, параметры, местоположение, возраст здания и его квадраты.

Не нужно делать это поспешно, лучше проанализировать все пункты, чтобы выбрать объект и инвестировать с максимальной пользой.

Пункты для рассмотрения в договоре:

1. Цена аренды, оптимальная для обеих сторон.
2. Срок аренды, долгосрочное сотрудничество.
3. Индексация договора. В этом пункте нужно быть категоричным, повышение ставки не более 4-5% в год.
4. Условия расторжения договора.
5. Техническое обслуживание помещения.

При составлении договора необходимо прописать границы ответственности, за что отвечаете вы и за что собственник.

6. Коммунальные платежи оплачиваются только в конце месяца и по счётчику.
7. Собственник не должен указывать в договоре штрафные санкции. Арендодатель не выполняет роль фискальных органов.

8. Написать пункт о субаренде. Это поможет сдать маленькую площадь, например для кофейни.
9.Не соглашаться подписать пункт на дополнительную оплату, за размещение вывески на фасаде.
10. Выход из договора аренды.

Прописать алгоритм выхода из договора( если вдруг появится острая необходимость), это поможет избежать манипуляций со стороны собственника.

Юридический анализ:

Проведение анализа договоров и правоустанавливающих документов: право собственности, наличие права сдавать помещение, соответствие статуса недвижимости в виде разрешенного использования земли, является ли он подходящим для гостиничного бизнеса.

При покупке бизнеса без собственности, в арендованном помещении, проводится анализ договора аренды с точки зрения защиты арендатора.

Первый вариант:

Если выбираете помещение, которое раньше уже было в эксплуатации, то необходимо произвести перепланировку и косметический ремонт. В среднем затраты нужно считать от 25 000 - 65 000 рублей на квадратный метр.


Второй вариант :
Составление подробного бюджет - проекта, с учетом оплаты всех ремонтных работ и закупки материалов.
Третий блок инвестиционных затрат - оборудование, мебель, техника, текстиль, декор и прочее.
Также в инвестиции входит обслуживание, охрана, техническая документация :
- Касса, эйкваринг
- Прохождение классификации
- Разработка паспорта безопасности
- Договор с вневедомственной охраной
- Пошлина за регистрацию долгосрочного договора
И прочее..

Ещё в инвестиции необходимо учесть сумму депозита при подписании договора аренды. Желательно за первый и второй месяц. Это поможет избежать лишнего стресса, в период начала работы отеля.

Если планируете открыть небольшой отель, каждый квадратный метр должен быть эффективно использован.

Существуют стандарты и ГОСТы, которые необходимо учесть - это минимальная площадь для номеров и санузлов.
Также нужно правильно выбрать помещение для гостиницы, так как есть такие, которые совсем не подходят для такого бизнеса.

В начале необходимо самостоятельно разобраться в планировке номеров и комнат, изучить стандарты и ГОСТы, а потом передавать проект на исполнение архитектору.

Сделать ремонт в своем доме или квартире задача не из лёгких. Он забирает много нервов, средств и часто заканчивается позже установленного срока.

Ремонт отеля намного сложнее. Помимо решения ряда технических вопросов, нужно организовать бесперебойную логистику, правильно рассчитать человеческие ресурсы и в сжатые сроки всё успеть.

Можно заранее спланировать бюджет, рационально распределить средства и контролировать лично все расходы по ремонту.

Как организовать распределение средств и закупки правильно?

Лучше расписать каждый пункт затрат и рассчитать необходимые средства. Иначе, вы будете делать ремонт, тратить деньги, а в конце ремонта будет недостаток средств.
Разбейте бюджет на крупные блоки по закупкам.


Оплата ремонтных работ
Покупка черновых материалов
Монтаж слаботочных систем
Покупка чистовых материалов
Закупка мебели, оборудования, текстиля.
Затраты на логистику и доставки, вывоз мусора.
Согласование и разрешительная документация.
И прочее.


Можно составить заранее план по закупкам и организации ремонтных работ, и запуск отеля пройдёт быстро и без лишнего стресса.

Количество сотрудников и график их работы напрямую зависит от масштаба отеля. Если отель большой, это одно количество, если отель маленький, то другое.

Например, если в отеле проживает от 40 гостей. Вам понадобится помощь трех администраторов и одной горничной. Причём, одному из администраторов нужно будет доплачивать за управление. В его обязанности будут входить некоторые функции по контролю гостиницей.
Чем больше гостей, тем больше задач необходимо решать и выполнять. Администратор работает сутки, через двое. Горничная по графику 10 - 12 часов в день.

Если в отеле больше 60 ти человек, лучше нанимать управляющего на график 5/2. При хорошей выручке отель сможет содержать управляющего, двоих администраторов и две горничные.

Количество персонала нужно учитывать при расчёте посещаемости отеля.

Государственные органы имеют определённые требования к отелям.

Они помогают легализовать деятельность и избежать ошибок.

Поэтому, при открытии гостиницы важно первым прийти и познакомиться с инспекторами и участковыми.
Изучить требования, которые нужно будет выполнить в первую очередь до поиска помещения.

Узнать у них какие нюансы необходимо будет сделать еще во время ремонта, а что можно будет отложить до его окончания.

Они предоставят вам всю полезную информацию, расскажут подробно какие нужно будет собрать документы и это поможет избежать ошибок при открытии отеля.

Чтобы получать хорошие продажи номеров отеля, необходимо запустить качественный маркетинг.

Правильно определить методы рекламы, использовать пиар кампании и новые технологии продажи.

Не достаточно поработать над дизайном, ремонтом и наполнением интерьера. Вы должны красиво преподнести свой бизнес и сделать яркий старт.
Продумать правильный ход рекламы нужно ещё до запуска отеля в работу. Не полагайтесь на быструю раздачу листовок возле вокзала или мгновенную рекламу в Яндекс директ. Такой подход не работает.

Только грамотная разработка маркетинговой стратегии сможет сделать ваш отельный бизнес эффективным.

Управление отеля требует точного определения работы с персоналом. Желательно выстроить свой алгоритм, который должен соблюдать персонал.

Написать правила для сотрудников, что можно, а что нельзя делать на работе.
Для управления отелем необходимо интегрировать системы автоматизации - PMS и Channel manager.

Открытие любого бизнеса не возможно без доверия партнеров. А доверие основывается на хорошей репутации. Команда HotConsulting завоевала доверие многих партнеров, которые согласились отдать ей инвестиции, эмоции и свое бесценное время.
Взамен наши партнеры и клиенты получают эффективно работающий бизнес, новый опыт в сфере гостеприимства и надежных товарищей в лице команды HotConsulting, которые доводят каждый проект до конца.

Но на этом наше общение не заканчивается. Разовое общение превращается в бесконечную профессиональную дружбу.