Хотите купить бизнес? Поможем выбрать эффективную гостиницу. Оценим реальную стоимость бизнеса.

Если вы все же решились на покупку готовой гостиницы, то вы должны провести аудит, для того чтобы не купить кота в мешке.

Что Вы получите:

1. Аудит документов
2. Анализ подтверждения доходов, работы маркетинговых каналов
3. Уточнение взаимодействия с контрагентами (долги)
4. Анализ бухгалтерского, кассового учета
5. Есть ли документы связанные с соблюдением требований госорганов
6. Состояние материальной базы
7. Подсчет суммы дополнительных вложений
8. Реальная экономическая модель

Аренда

Если вы покупаете предприятие в арендованном помещение, то первое с чего нужно начать проверку, это с анализа договора аренды помещения. Запросите копию договора. Не стоит переживать если договор заключен на 11 месяцев. Главное чтобы он был пролонгирован на следующий срок, а не подходил к концу. Если договор долгосрочный, то нужно проверить величину индексации договора.

Я рекомендую чтобы индексация не превышала 5-7 процентов в год. В любом случае перед покупкой гостиницы вам нужно познакомиться с арендодателем и получить от него подтверждение всех пунктов договора аренды. Обязательно запросите документы подтверждающие собственность на данное помещение.

Доходы

Поехали дальше. Второй самый главный момент при проверке это подтверждение доходов. Запросите управленческий учет и отчет о всех бронях из PMC системы за весь период работы, также выписку с расчетного счета. Ваша задача сопоставить всю информацию. Число заездов с суммой выручки. Если вам говорят, что из вышеперечисленного списка есть только управленческий учет, то я бы такой аналитике не верил. Нарисовать можно что угодно.

Долги

Третье. Запросите акты об отсутствии задолженностей от поставщиков. И это очень важно, так как вы можете получить проект с долгами. Вот список основных поставщиков: букинговые системы, прачечная, вывоз мусора, телефон, интернет, пожарная сигнализация. А также есть ли долги перед сотрудниками.

Самое главное проверить отсутсвие задолженностей перед букинговыми системами. Так как при наличии долга букинговые системы отключают гостиницу от продаж. Косвенно понять есть ли долги, можно проанализировав входящую корпоративную почту, как правило, информацию о задолженностях подрядчики присылают именно сюда.

В договоре купли-продажи должен быть пункт, что гостиница продается без долгов, штрафов и прочих обременений. Но к сожалению, эта фраза не спасет вас от недобросовестности продавца гостиницы. Получив гостиницу в собственность вы вряд ли будете бегать за продавцов и требовать оплатить долги уже после совершения сделки.

Маркетинг

Сделайте аналитику маркетинга гостиницы. Рейтинги в букинговых системах, трипэдвайзере. Забейте в поисковики ключевое слово «название гостиницы ОТЗЫВЫ». Почитайте, что пишут о гостинице люди. Если репутация гостиницы в сети не удовлетворительная, то я бы отказался от покупки такой гостиницы, либо попросил большой дисконт. Так как на улучшение репутации в сети уйдет много времени, денег и сил.

Бухгалтерия

Посмотрите в каком состоянии бухгалтерия. Велась ли кассовая книга, платились ли налоги, были ли отчисления в фонды за сотрудников. В каком состоянии трудовые договора, есть ли они вообще. Посмотрите штатное распивание. Пообщайтесь со всеми сотрудниками. Получите от них обратную связь. Планируют ли дальше работать или хотят уходить. Спросите их напрямую какой вклад они сделали в деятельность гостиницы. Ваша задач понять будете ли вы с этими людьми дальше работать или всех уволите и наймете новых, что конечно же выльется в дополнительные издержки.

Материальная база

Проверьте состояние гостиницы и его материальную базу. Постельное белье должно быть чистым и хотя бы два комплекта на номер. Кровати, столы, стулья, состояние ремонта должны быть как минимум в хорошем состоянии, в противном случае придется вкладывать в косметику и в замену оборудования, а это дополнительные расходы.

Цена

Если по всем этим пунктам вы получили положительные результаты, то переходите к обсуждению цены с продавцом. Как оценить работающую гостиницу? Примените простую формулу сумма чистой прибыли помноженная на цифру 24. Где 24, это количество месяцев, за которое произойдет возврат затраченных на покупку гостиницы денег. Если гостиница, к примеру дает 1 000 000 рублей в месяц, то ее цена не должна превышать 24 млн рублей. И не важно какой площади эта гостиница и сколько в нее было вложено. Так что будьте внимательны при выборе гостиницы.