Купить бизнес. Гостиницу.

Аудит гостиницы, отеля, хостела.
Поможет выбрать эффективный готовый бизнес.

Детальный маркетинговый, финансовый, юридический, документальный анализ объекта перед покупкой бизнеса с учетом всех подводных камней.

Оценим рентабельность гостиницы и выясним необходимость дополнительных инвестиций для ее эффективной работы.
Этапы проведения аудита гостиницы
Покупка готово бизнеса сопряжена с большими рисками. Чтобы минимизировать риски и не попасть на увеличение инвестиций рекомендуем провести аудит гостиницы перед покупкой. Мы осуществим детальный маркетинговый, финансовый, юридический, документальный анализа перед покупкой гостиницы с учетом всех подводных камней. Создадим рекомендации о целесообразности покупки конкретного бизнеса. Оценим рентабельность гостиницы и выясним необходимость дополнительных инвестиций для ее эффективной работы. Проведем сопровождение сделки купли-продажи бизнеса, что убережет вас от ошибок и максимально обезопасит сделку.

Аудит гостиницы перед покупкой состоит из следующих разделов:
1. Анализ локации
Необходимо проанализировать насколько объект удален от транспортных узлов: станций метро, железнодорожных развязок, автобусных остановок. Также важно знать местонахождение в округе точек притяжения: аэропортов, торгово-развлекательных центров, ж/д вокзалов и др. От этого зависит с какой целевой аудиторией будет работать гостиница.
2. Анализ зонирования и планировочных решений
Проведение анализа целесообразности планировки помещения в зависимости от звездности гостиницы. Определение экономической эффективности площадей. Все ли помещения, необходимые для деятельности гостиницы, в наличии, нет ли незадействованных "неполезных" площадей.
3. Анализ управленческого учета
Проведение анализа ведения управленческого учета за месяц, квартал, полугодие, год, расходов по статьям и чистой прибыли. Выяснение уровня правдивости и полноты указанных операционных трат собственником, нет ли утаивания информации. Проведение анализа прибыли кафе/ресторана, или дополнительных услуг, и ежемесячных затрат на их содержание.
4. Анализ бухгалтерской отчетности
Анализ бухгалтерской документации: учета в программе 1С, сроков сдачи отчетов СЗВ-М, налоговой декларации и т.д.

Проверка по задолженности по налогам или перед Пенсионным Фондом и корректности ведения отчетности по сотрудникам. Правильно ли отражена выручка и как инкассировались денежные средства.
5. Юридический анализ
Проведение анализа договоров и правоустанавливающих документов: право собственности, наличие права сдавать помещение, соответствие статуса недвижимости виду разрешенного использования земли, является ли он подходящим для гостиничного бизнеса.

При покупке бизнеса без собственности, в арендованном помещении, проводится анализ договора аренды в разрезе защиты арендатора.
6. Анализ документов
Проверка наличия полного пакета разрешающих документов: проектов, планов, программ, паспортов для проверяющих органов (налоговой, МЧС, Роспотребнадзора). А также проверка внутреннего документооборота: договоров о трудоустройстве, инструкций, приказов, чек-листов.
7. Маркетинговый анализ
Уровень эффективности каналов продаж услуг отеля. Оценка представления отеля в интернете, на сайтах-агрегаторах. Анализируется визуальный контент, наполнение аккаунтов гостиницы, тарифная сетка, продвижение через социальные сети и корпоративный сайт отеля.
8. Заключение - финальная часть аудита
Разработка финансовой модели бизнеса для оценки прибыли, которую генерирует отель на данный момент с реальными показателями выручки и затрат. Приводится альтернативный расчет экономической модели: предлагаются варианты улучшений, которые повысят показатели бизнеса.

Подготавливается вывод о целесообразности покупки гостиницы.
Каким образом происходит аудит гостиницы?
Аудит проводится после получение всей необходимой информации: доступов к отчетности, планировочных решений и другой необходимой информации. Длительность аудита составляет от 1 до 3 недель в зависимости от количества номерного фонда гостиницы.

Стоимость аудита зависит также от обширности номерного фонда гостиницы и количества аспектов, которые необходимо проанализировать.
Стоимость услуг
Экспресс-аудит
Входит проверка рентабельности, маркетинга и финансового потенциала гостиницы:
  • до 30 номеров - 50 тыс.руб.
  • 30-60 номеров - 80 тыс.руб.
  • 60-100 номеров - 100 тыс.руб.
В экспресс аудит не входит юридический и бухгалтерский анализ.

Полный аудит
Входит весь комплекс анализа гостиницы.
  • до 30 номеров - 100 тыс.руб.
  • 30-60 номеров - 160 тыс.руб.
  • 60-100 номеров - 200 тыс.руб.

Чтобы начать проведение аудите гостиницы, подписывается договор, вносится заказчиком аванс в размере 50%. Остальная сумма оплачивается после получения заключения и выводов.

Поиск гостиницы

Стоимость подбора гостиницы в покупку как готового бизнеса составляет 2% от цены потенциальной гостиницы. При заключении договора вносится аванс в сумме 50% (в договоре в техническом задании прописывается желательная стоимость гостиницы). Оставшаяся часть - после подбора гостиницы.

Результат
Заключение по аудиту готового бизнеса. Сопровождение сделки купли продажи бизнеса, либо недвижимости.
Сопровождение сделки купли-продажи гостиницы
Подготовка документов и сопровождение купли-продажи включает:
  • Формирование всего пакета документов: схемы сделки (с юридическим лицом или без), договора купли-продажи объекта, заключение сделки с помощью нотариуса при необходимости.

  • Подготовка акта приема-передачи имущества, а также нематериальных активов (доступов к системе: логинов, паролей к личным кабинетам).

  • Проведение беседы с персоналом о новом собственнике перед и после смены владельца гостиницы.

  • Проверка корректности работы всех систем и доступов к ней до и после совершения купли-продажи.
Стоимость сопровождения сделки купли-продажи гостиницы 7 % от стоимости бизнеса по итогам сделки (без учета стоимости недвижимости).

На проведение услуг сопровождения сделки заключается договор.
How to be a graphic designer without losing your soul
Подбор недвижимости в покупку под гостиницу
Мониторинг рынка недвижимости
Составляется техническое задание: регион и стоимость покупки недвижимости, желаемая доходность гостиницы. Проводится мониторинг предложений и поиск по согласованным характеристикам.
Юридический аудит здания/помещения
Формирование шорт-листа из нескольких подходящих по параметрам гостиниц с их экспресс-аудитом.
Экспертное заключение, просчет финмодели
Подробный аудит гостиницы проводится по отдельному договору. Сопровождение сделки осуществляется при потребности.
Аудит перед тем, как купить гостиницу
Как мы проводим аудит гостиницы? Несколько советов покупателям
Если вы все же решились на покупку готовой гостиницы, то вы должны провести аудит, для того чтобы не купить кота в мешке.

Что Вы получите:

  1. Аудит документов
  2. Анализ подтверждения доходов, работы маркетинговых каналов
  3. Уточнение взаимодействия с контрагентами (долги)
  4. Анализ бухгалтерского, кассового учета
  5. Есть ли документы связанные с соблюдением требований госорганов
  6. Состояние материальной базы
  7. Подсчет суммы дополнительных вложений
  8. Реальная экономическая модель

Аренда

Если вы покупаете предприятие в арендованном помещение, то первое с чего нужно начать проверку, это с анализа договора аренды помещения. Запросите копию договора. Не стоит переживать если договор заключен на 11 месяцев. Главное чтобы он был пролонгирован на следующий срок, а не подходил к концу. Если договор долгосрочный, то нужно проверить величину индексации договора.

Я рекомендую чтобы индексация не превышала 5-7 процентов в год. В любом случае перед покупкой гостиницы вам нужно познакомиться с арендодателем и получить от него подтверждение всех пунктов договора аренды. Обязательно запросите документы подтверждающие собственность на данное помещение.

Доходы

Поехали дальше. Второй самый главный момент при проверке это подтверждение доходов. Запросите управленческий учет и отчет о всех бронях из PMC системы за весь период работы, также выписку с расчетного счета. Ваша задача сопоставить всю информацию. Число заездов с суммой выручки. Если вам говорят, что из вышеперечисленного списка есть только управленческий учет, то я бы такой аналитике не верил. Нарисовать можно что угодно.

Долги


Третье. Запросите акты об отсутствии задолженностей от поставщиков. И это очень важно, так как вы можете получить проект с долгами. Вот список основных поставщиков: букинговые системы, прачечная, вывоз мусора, телефон, интернет, пожарная сигнализация. А также есть ли долги перед сотрудниками.
Самое главное проверить отсутсвие задолженностей перед букинговыми системами. Так как при наличии долга букинговые системы отключают гостиницу от продаж. Косвенно понять есть ли долги, можно проанализировав входящую корпоративную почту, как правило, информацию о задолженностях подрядчики присылают именно сюда.

В договоре купли-продажи должен быть пункт, что гостиница продается без долгов, штрафов и прочих обременений. Но к сожалению, эта фраза не спасет вас от недобросовестности продавца гостиницы. Получив гостиницу в собственность вы вряд ли будете бегать за продавцов и требовать оплатить долги уже после совершения сделки.

Маркетинг

Сделайте аналитику маркетинга гостиницы. Рейтинги в букинговых системах, трипэдвайзере. Забейте в поисковики ключевое слово «название гостиницы ОТЗЫВЫ». Почитайте, что пишут о гостинице люди. Если репутация гостиницы в сети не удовлетворительная, то я бы отказался от покупки такой гостиницы, либо попросил большой дисконт. Так как на улучшение репутации в сети уйдет много времени, денег и сил.

Бухгалтерия

Посмотрите в каком состоянии бухгалтерия. Велась ли кассовая книга, платились ли налоги, были ли отчисления в фонды за сотрудников. В каком состоянии трудовые договора, есть ли они вообще. Посмотрите штатное распивание. Пообщайтесь со всеми сотрудниками. Получите от них обратную связь. Планируют ли дальше работать или хотят уходить. Спросите их напрямую какой вклад они сделали в деятельность гостиницы. Ваша задач понять будете ли вы с этими людьми дальше работать или всех уволите и наймете новых, что конечно же выльется в дополнительные издержки.

Материальная база

Проверьте состояние гостиницы и его материальную базу. Постельное белье должно быть чистым и хотя бы два комплекта на номер. Кровати, столы, стулья, состояние ремонта должны быть как минимум в хорошем состоянии, в противном случае придется вкладывать в косметику и в замену оборудования, а это дополнительные расходы.

Цена

Если по всем этим пунктам вы получили положительные результаты, то переходите к обсуждению цены с продавцом. Как оценить работающую гостиницу? Примените простую формулу сумма чистой прибыли помноженная на цифру 24. Где 24, это количество месяцев, за которое произойдет возврат затраченных на покупку гостиницы денег. Если гостиница, к примеру дает 1 000 000 рублей в месяц, то ее цена не должна превышать 24 млн рублей. И не важно какой площади эта гостиница и сколько в нее было вложено. Так что будьте внимательны при выборе гостиницы.