Альбом архитектурной концепции (ТЭП, схемы зонирования и посадки, дорожная сеть), 3D-модель массинга с визуализациями и видеоблётом, пакет референсов и эскизные архитектурные решения, которые можно брать в дальнейшее проектирование гостиницы и подготовку к строительству.

https://docs.google.com/presentation/d/1rs2PMYVqMHcLOad8LGWhk-B2hMnLRnzalEmkPL_ddMU/edit?slide=id.g3365123e740_0_588#slide=id.g3365123e740_0_588

В результате разработки архитектурно-функциональной концепции вы получите полное понимание, что именно можно построить на вашем участке и как будет работать будущий гостиничный комплекс. Эта проработка требуется на этапе привлечения инвестиций и подготовки материалов для согласований с администрациями (в том числе при получении земли): вы показываете обоснованную посадку, функциональное зонирование, ТЭП и визуально понятную 3D-модель, которая закрывает ключевые вопросы инвестора и согласующих сторон.

Эскизное проектирование (ЭП) — это начальный этап разработки проектной документации для гостиничных комплексов, который формирует концептуальную основу, функциональную структуру и архитектурный облик объекта

1.1. Сбор исходных данных и брифинг
На этом этапе собираются исходные данные и формируется техническое задание (ТЗ). Это включает анализ градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), топографической съемки, инженерных коммуникаций и пожеланий заказчика.

Ключевые действия:

• Изучение ГПЗУ для выявления ограничений (охранные зоны, разрешенное использование) и возможностей (увеличение площади застройки).
• Анализ локального контекста: туристический потенциал, конкуренция, транспортная доступность. Например, для отеля в Москве учитывается близость к деловым центрам или туристическим объектам.
• Согласование концепции с заказчиком: целевая аудитория (бизнес-путешественники, семьи, туристы), ценовой сегмент (эконом, мидскейл, апскейл), звездность (3–5 звезд).
• Формирование ТЗ с указанием количества номеров, типов услуг (рестораны, СПА, конференц-залы) и бюджета.

Выходные материалы: Техническое задание, отчет об исходных данных, предварительные эскизы.
Выгода для девелопера: Четкое понимание ограничений и возможностей участка, что позволяет избежать ошибок на ранних стадиях.

1.2. Разработка планировочных решений
Описание: Планировочные решения определяют функциональную организацию гостиничного комплекса, включая зонирование и эргономику помещений.

Ключевые действия:

• Поэтажное функциональное зонирование: Разделение на жилые (номера), общественные (лобби, рестораны, СПА) и технические (склады, инженерные помещения) зоны. Например, в гостинице на 100 номеров жилые зоны занимают 65% площади, общественные — 25%, технические — 10%.
• План с расстановкой габаритных предметов интерьера: Указание кроватей, столов, шкафов, сантехнических приборов. Например, стандартный номер (20 м²) включает кровать 160x200 см, рабочий стол 120x60 см и душевую кабину 90x90 см.
• Экспликация помещений: Таблица с перечнем помещений, их назначением и площадью.
• Пояснительная записка с описанием номерографии: Описание типов номеров (стандарт, люкс, семейные), их количества и характеристик. Например, 70% стандартных номеров для бизнес-гостей, 20% семейных, 10% люксов.

Выходные материалы: Поэтажные планы, экспликация помещений, пояснительная записка.
Выгода для девелопера: Оптимизация пространства, снижение затрат на лишние площади, четкое понимание структуры объекта.

Эскизное проектирование гостиниц в России регулируется рядом нормативных актов, которые обеспечивают безопасность, комфорт и соответствие стандартам. Основные документы:

• Градостроительный кодекс РФ (№ 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года):
• СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования»
• СанПиН 2.1.2.2645-10
• НПБ 104-03 «Нормы пожарной безопасности»
• Федеральный закон № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»:

Соблюдение норм на этапе ЭП предотвращает отказы в согласовании, сокращает сроки получения разрешений (до 3 месяцев) и минимизирует юридические риски.

Технологические решения в проектировании гостиничных комплексов обеспечивают операционную эффективность, комфорт гостей и соответствие нормативным требованиям. Они включают организацию потоков движения, автоматизацию процессов обслуживания, внедрение систем «умный номер», системы хранения, транспортировку, а также проектирование ресторанов и СПА-зон.

План потоков движения
Описание: План потоков движения разделяет перемещения гостей, персонала, поставок и отходов, чтобы минимизировать пересечения, повысить безопасность и комфорт. Это включает проектирование отдельных входов и маршрутов для разных групп пользователей.

Ключевые действия:

• Разработка схемы потоков с учетом функциональных зон: главный вход для гостей, служебный вход для персонала, зона разгрузки для поставок, отдельные пути для вывоза отходов.
• Интеграция с Property Management Systems (PMS) для координации между отделами (ресепшен, уборка, кухня).
• Учет эвакуационных путей в соответствии с пожарными нормами.

Выходные материалы: Схема потоков движения, интегрированная с поэтажными планами.
Пример из практики: В проекте бутик-отеля в Москве (Hotconsulting) потоки были разделены с использованием главного входа для гостей, служебного входа для персонала и отдельной зоны разгрузки

2. Пояснительная записка с описанием процессов обслуживания
Пояснительная записка детализирует процессы обслуживания, включая регистрацию гостей, уборку номеров, работу ресторана, СПА-процедуры и управление отходами, обеспечивая их автоматизацию и оптимизацию.

Ключевые действия:

• Описание процесса регистрации: автоматизированный ресепшен с использованием PMS (например, Opera PMS) для быстрого check-in/check-out.
• Уборка номеров: график и зоны ответственности, поддерживаемые HotSOS для уведомления о неисправностях.
• Работа ресторана: процессы заказа, подачи блюд, закупки продуктов.
• СПА-процедуры: бронирование через мобильное приложение, управление расходными материалами.
• Управление отходами: сортировка, вывоз, соответствие экологическим стандартам.

Планировка номеров с системами «умный номер»
Описание: Системы «умный номер» обеспечивают управление освещением, климатом и шторами через панель или приложение, повышая комфорт гостей и снижая энергопотребление.

Система хранения белья и расходных материалов
Описание: Система хранения обеспечивает доступность белья, полотенец и расходных материалов, минимизируя время обслуживания.

Ключевые действия:

• Проектирование кладовых на каждом этаже (5–10 м²) для хранения белья, полотенец и чистящих средств.
• Установка цифровых сейфов в номерах для хранения ценностей гостей.
• Использование облачных систем для управления запасами (например, инвентаризация через PMS).

Лифты или тележки для транспортировки белья и инвентаря
Описание: Эффективная транспортировка белья и инвентаря минимизирует затраты времени и труда персонала.

Ключевые действия:

• Проектирование специализированных лифтов (грузоподъемность 500–1000 кг) для белья и инвентаря.
• Использование тележек для небольших объектов, с учетом эргономики (например, тележки Rubbermaid).
• Обеспечение доступности лифтов для маломобильных групп (СП 59.13330.2020).

Ресторан: функциональное зонирование
Описание: Зонирование ресторана обеспечивает эффективную работу кухни и комфорт гостей.

Ключевые действия:

• Разделение на зоны: зал для гостей (60% площади), барная стойка, открытая терраса, кухня (горячий, холодный цех, кондитерский участок, моечная), склады (сухие, охлаждаемые, морозильные).
• Проектирование зон с учетом потоков: гости движутся через зал, персонал — через служебные зоны, поставки — через разгрузочную зону.

План расстановки технологического оборудования кухни
Описание: План оборудования кухни включает технику, необходимую для высокопроизводительной работы.

Ключевые действия:

• Установка оборудования: печи, плиты, пароконвектоматы, холодильники, кофемашины, посудомоечные машины.
• Размещение с учетом эргономики и норм СанПиН (например, расстояние между плитами — не менее 0,7 м).