Цель исследования — определить рыночную и финансовую целесообразность реализации проекта, а также его позиционирование в текущей конкурентной и потребительской среде.

В рамках исследования планировалось:

• Проанализировать туристический спрос региона, сезонность и мотивации путешественников
• Изучить конкурентную среду с фокусом на сегмент 4–5*\lodge и уникальные рекреационные форматы
• Сегментировать целевую аудиторию и определить её поведенческие и ценностные ориентиры
• Построить финансовую модель с прогнозом загрузки, выручки, окупаемости и инвестиционной рентабельности

Исследование включало несколько взаимосвязанных этапов:

2. Туристический рынок
На основании данных Росстата и департамента туризма области мы зафиксировали стабильный рост туристического потока. В 2024 году регион принял 3,5 млн человек, из них 854 тыс. — с ночёвкой. Мы проанализировали структуру спроса и выделили преобладание коротких поездок на 2–4 дня. Зафиксирован рост доходов гостиничного сегмента на 35% по сравнению с предыдущим годом, что подтверждает развитие сектора внутреннего туризма.

3. Конкурентный анализ
Мы составили перечень релевантных объектов в радиусе до 150 км: 19 загородных гостиниц, глэмпингов и баз отдыха. Было выполнено полевое и онлайн-анкетирование, построена карта восприятия и BCG-матрица. Командой было выявлено, что в сегменте от 12 000 до 18 000 ₽ с инфраструктурой SPA, гастрономии и индивидуальных размещений — отсутствует прямой конкурент. Конкуренты либо находятся в более бюджетном сегменте, либо не предлагают wellness-функцию в необходимом объёме.

4. Анализ туриста
Были изучены поведенческие профили и мотивации поездок. Мы провели сегментацию по региону происхождения, возрасту, цели визита и бюджету. Основной сегмент — пары и семьи 25–44 лет из Москвы, Владимирской, Нижегородской и Рязанской областей. Получены данные о предпочтениях: средний чек поездки около 30 тыс. ₽, высокая ценность атмосферы, гастрономии, приватности и эстетики размещения. Зафиксирована глубина бронирования — от 1 до 7 дней.

4. Тренды в туризме и потреблении.
Мы провели исследование поведенческих трендов в гостиничном сегменте с акцентом на велнес и индивидуализированные сценарии пребывания. Были зафиксированы следующие ключевые направления:

• JOMO (Joy of Missing Out): запрос на отдых вне цифрового шума и плотного информационного фона;
• Wellness & Mental Health: йога, восстановление, биохакинг, SPA как базовые потребности;
• Гастрономический интерес: локальные продукты, дегустации, кухня как элемент впечатления;
• Worcation: работа в природной тишине в сочетании с восстановительными практиками;
• Мультисенсорность: запрос на комплексное воздействие среды через аромат, звук, визуальность и тактильность.

Командой была построена операционно-инвестиционная модель, основанная на 37 индивидуальных юнитах и круглогодичной загрузке с учётом сезонности. Мы учли доходы от аренды, работы ресторанного блока, SPA и дополнительных сервисов. Заложены реалистичные значения загрузки, умеренные тарифы и прогнозируемая структура операционных расходов.

По результатам модели были получены следующие показатели:

• Срок окупаемости — 6,96 года;
• Дисконтированный срок окупаемости — 14,38 года;
• Средняя рентабельность — 28%;
• IRR — 18%;
• NPV (15 лет) рассчитан при ставке дисконтирования 12%;
• Средняя чистая прибыль в месяц — 3,58 млн ₽;
• Средний доход в месяц — 12,61 млн ₽;
• ADR — 11 933 ₽;
• RevPAR — 4 213 ₽;
• Средняя загрузка в первый год — 35%;

Модель подтверждает сбалансированность проекта: высокая цена за ночь, ограниченное число юнитов и фокус на высоком уровне сервиса обеспечивают устойчивую экономику даже при сезонных колебаниях.

Проект демонстрирует потенциал становления как флагманского формата загородного отдыха в сегменте «интеллигентной уединённости». Командой было зафиксировано, что локация обладает высокой природной ценностью и не требует плотной застройки. Архитектурная компактность, изолированность, приватность и включённость в ландшафт стали основой концепции.
Выводы анализа конкурентной среды и потребительских сценариев подтверждают наличие рыночной ниши в сегменте 12 000–18 000 ₽/ночь. За счёт SPA, гастрономии, событийной программы и позиционирования, проект способен сформировать устойчивый спрос в радиусе до 250 км от Москвы.

Формат small-scale resort, ориентированный на эмоциональный ретрит, wellness и глубокое пребывание, соответствует основным трендам внутреннего туризма. При эффективной упаковке проект может стать референсным кейсом в нише загородных комплексных курортов с архитектурной идентичностью и устойчивой экономикой.