Проект в рассматривался как потенциальная точка роста для размещения апарт-отеля с термальным комплексом под управлением УК. Клиент запросил оценку экономической целесообразности реализации проекта в двух сценариях:

1. Только рекреационный кластер (апарт-отель, термы, инфраструктура);
2. Гибридный сценарий с жилой составляющей (многоквартирные дома) и возможностью поэтапной реализации.

Отдельное внимание в задании уделялось анализу синергии с термальным кластером и потенциальному позиционированию проекта как нового центра притяжения на границе Екатеринбурга

Исследование включало несколько взаимосвязанных этапов:

2. Туристический рынок
Анализ включал статистику внутреннего туризма по Свердловской области, особенности спроса на термальные продукты и региональные рекреационные привычки. Мы учитывали специфику «ближнего отдыха» (до 1 часа от Екатеринбурга), особенно востребованного в холодный сезон. Сформирован прогноз посещаемости термального комплекса — до 300 тыс. человек в год при удачном позиционировании.

3. Конкурентный анализ
Был выполнен обзор всех релевантных объектов — как термальных комплексов, так и апарт-отелей в Екатеринбурге и области и области в количестве 27. Отмечается высокая плотность традиционных загородных гостиниц, а также высокая конкуренция в нише апарт-отелей с управляющей моделью и релакс-инфраструктурой в виде монополиста региона. Сегмент термальных услуг находится в стадии активного развития: существующие объекты перегружены, но открываются новые проекты, переманивающие трафик.

4. Анализ спроса на апартаменты
Мы провели оценку рынка инвестиционного жилья и посуточной аренды в Екатеринбурге, включая спрос на апартаменты в комплексах с управлением. Средняя стоимость м² — 130–150 тыс. ₽. Был сформулирован вывод о дефиците хорошо упакованных доходных апартаментов, особенно при наличии инфраструктуры для отдыха, терм и ресторанов.

5. Тренды в туризме и потреблении.
В 2024 году рынок велнес-услуг показал рост более чем на 17% по сравнению с предыдущим годом (данные GWI), при этом доля одиночных и парных путешественников в оздоровительных поездках превысила 80%. Важный сдвиг — рост спроса на короткие, но насыщенные форматы: 2–3 дня с понятным содержанием (парения, диагностика, термальный блок, локальная кухня). Это сочетается с трендом на осознанность и психологическое восстановление. Верхняя Пышма, благодаря транспортной доступности и нейтральной локации между рекой, лесом и городом, становится потенциальной точкой притяжения для этой аудитории.

Для проекта в Верхней Пышме была разработана инвестиционно-операционная модель, учитывающая доходы от гостиничного размещения, термального комплекса, SPA, гастрономии и реализации доходных юнитов под управлением. Расчёты строились с учётом сезонности, циклов посещения выходного дня, а также потенциала регулярного спроса со стороны Екатеринбурга.
На основе прогнозной загрузки и заложенных тарифов (ADR — 12 811 ₽, RevPAR — 8 008 ₽) проект демонстрирует следующие ключевые показатели:

• Срок окупаемости — 4,3 года;
• Дисконтированный срок окупаемости — 12,4 лет;
• Средняя рентабельность — 27%;
• IRR — 17%;
• Средняя чистая прибыль в месяц — 11,75 млн ₽;
• Средний доход проекта в месяц — 42,37 млн ₽.
• Средняя загрузка в первый год — 53,3%

Общий объём инвестиций составляет 1,1 млрд ₽, инвестиции на юнит — около 9,2 млн ₽. В модели заложены два источника дохода: операционная выручка от термального комплекса и гостиницы, а также поступления от реализации апарт-юнитов. Несмотря на длительный дисконтированный срок окупаемости, проект показывает стабильную операционную прибыль и рассчитан на долгосрочную инвестиционную доходность в сегменте велнес-недвижимости.

Город формирует устойчивый туристический кластер с опорой на государственные инвестиции, природно-культурный потенциал и высокий событийный ритм. При этом гостиничный рынок испытывает структурный дефицит объектов категории 4–5* с насыщенной инфраструктурой. Из 16 исследованных отелей только один заявлен как Luxury, но не обеспечивает полноту сервиса. Большинство объектов позиционируются как midscale и не предлагают SPA, бассейны или комфортные общественные зоны.
Апартаментный рынок пока фрагментарен, но имеет высокую маржинальность при правильной упаковке. Отсутствие конкуренции в управляемом формате даёт возможность занять уникальную позицию на стыке жилой и гостиничной недвижимости.

Портрет целевой аудитории подтверждает актуальность мультифункционального продукта: гости ищут аутентичность, приватность, SPA, качественную кухню и событийный календарь. Концепция была адаптирована под эти потребности: 152 номера, из которых часть — премиальные с террасами, а часть — апартаменты под продажу. В проект заложены термы, рестораны, конференц-зоны, эксплуатируемая кровля, благоустроенная набережная и доступ к культурной повестке города.