Аналитическое исследование в Свердловской области

С чем пришёл заказчик

Весной 2025 года к нам обратился частный девелопер с участком на берегу озера в Свердловской области. Он рассматривал гибридный формат: гостиничный продукт вместе с доходной жилой частью через апартаменты. Перед нами стояла задача обосновать формат, масштаб и финансовую структуру будущего объекта с учётом туристической привлекательности региона.

Клиент запросил оценку в двух сценариях: только рекреационный кластер с апарт-отелем, термами и инфраструктурой, либо гибридный сценарий с жилой составляющей и поэтапной реализацией. Отдельно мы оценивали синергию с термальным кластером и позиционирование проекта как нового центра притяжения на границе Екатеринбурга.

Локация и рынок

Мы проанализировали три участка проекта: все они расположены в зоне активного освоения, в 15 минутах от центра Екатеринбурга и 5 минутах от центральной транспортной развязки города. Учли инженерные подключения, видовые характеристики и перспективы развития соседних территорий.

Отдельно изучили спрос на «ближний отдых»: поездки до 1 часа от Екатеринбурга, особенно востребованные в холодный сезон. При удачном позиционировании термальный комплекс способен принимать до 300 тысяч посетителей в год.

Конкуренты и целевая аудитория

Мы изучили 27 релевантных объектов: термальных комплексов и апарт-отелей в Екатеринбурге и области. Традиционных загородных гостиниц много, а в нише апарт-отелей с управляющей моделью и релакс-инфраструктурой на рынке фактически один игрок. Сегмент термальных услуг растёт: действующие объекты перегружены, но открываются новые площадки, переманивающие трафик.

Средняя стоимость квадратного метра инвестиционного жилья в Екатеринбурге составляет 130–150 тысяч рублей, и мы зафиксировали дефицит хорошо упакованных доходных апартаментов с инфраструктурой отдыха, терм и ресторанов. В 2024 году рынок велнес-услуг вырос больше чем на 17% (данные GWI), а доля одиночных и парных путешественников в оздоровительных поездках превысила 80%. Гости всё чаще выбирают короткие форматы на 2–3 дня с понятным содержанием: парения, диагностика, термальный блок, локальная кухня.

Финансовая модель и выводы

Финансовую модель мы строили с учётом сезонности, циклов посещения выходного дня и потенциала регулярного спроса со стороны Екатеринбурга. При ADR 12 811 ₽ и RevPAR 8 008 ₽ проект приносит в среднем 11,75 млн ₽ чистой прибыли в месяц при доходе 42,37 млн ₽.

Из 16 изученных отелей региона только один заявлен как Luxury, но не обеспечивает полноту сервиса, а большинство объектов не предлагают SPA, бассейны и комфортные общественные зоны. В концепцию заложили термы, рестораны, конференц-зоны, эксплуатируемую кровлю и благоустроенную набережную, поэтому проект занимает нишу на стыке жилой и гостиничной недвижимости.

Планируете похожий термальный комплекс на своём участке? На бесплатной консультации разберём локацию и посчитаем экономику проекта.