Аналитика · Омск

Разработка аналитического отчета Best Use в Омске

Мы сравнили два формата реконструкции здания в центре Омска (отель на 111 номеров без roof-бара и отель на 102 номера с ним) и посчитали, какой вариант окупится быстрее.

С чем пришёл заказчик

Осенью 2025 года частный девелопер обратился к нам с задачей определить наилучший вариант использования здания в центральной части Омска. Нужно было понять, целесообразна ли реконструкция и в каком номерном формате.

Мы сравнили два сценария: отель на 102 номера с круглогодичным roof-баром и отель на 111 номеров без него. Обе модели сохраняли структуру 5★ с рестораном à la carte, SPA-зоной, конференц-пространством и арендными помещениями. Для сравнения построили две параллельные финансовые модели с разной инвестиционной нагрузкой и структурой общественных пространств.

Локация и рынок

Здание стоит в историческом центре Омска, рядом с музеем Врубеля, Омской крепостью, Любинским проспектом и Конгресс-холлом. Высокая плотность пешеходного трафика и близость к аэропорту дают городскому отелю высокого класса конкурентное преимущество.

Турпоток города вырос до 900 тысяч человек в 2024 году, это на 30% больше, чем годом раньше, а к 2026–2027 году мы прогнозируем рост до 1,5 млн туристов. Омск ежегодно принимает более 300 деловых и событийных мероприятий, что формирует круглогодичный баланс загрузки отелей.

«Roof-бар повышает статус и восприятие проекта, но требует большего капитала и увеличивает срок окупаемости»

Конкуренты и аудитория

Для сравнения мы взяли города со схожим ВРП (Красноярск, Самару, Пермь и Иркутск) и собрали выборку из 18 отелей категории 4–5★. Средний тариф в них составляет 6 000–11 000 ₽ при 9–13 facilities. Омские объекты вроде Cosmos Omsk и 50/60 Hotel показывают достойное наполнение при умеренной цене, но дефицит truly upper upscale остаётся, а значит на рынке есть место для первого полноценного флагманского 5★ city hotel.

Проект рассчитан на три сегмента: MICE-гостей 28–50 лет, которые приезжают на конференции, семьи 30–45 лет с запросом на комфорт и безопасность, и индивидуальных путешественников и пары 25–40 лет, которые ценят эстетику и приватность.

Концепция отеля в историческом центре Омска

Сравнение концепций отеля в Омске — Сравнение двух концепций: 111 и 102 номера

Главное отличие двух концепций: уровень общественных пространств. Концепция №1 на 111 номеров даёт сбалансированную экономику и стандартный набор сервисов, а концепция №2 на 102 номера добавляет roof-бар, fine dining-ресторан и умные номера, усиливая событийный потенциал и lifestyle-компонент отеля.

Разница планировок 5 этажа отеля в Омске — Разница планировок пятого этажа в двух концепциях

Финансовая модель и выводы

111 номеров

Концепция без roof-бара

Инвестиции 696 млн ₽, срок окупаемости 4,0 года, IRR 24%, рентабельность 47%.

102 номера

Концепция с roof-баром

Инвестиции 820 млн ₽, срок окупаемости 4,8 года, IRR 19%, рентабельность 43%.

300+

Мероприятий в год

Проводит Омск ежегодно, что формирует стабильный деловой и событийный спрос на отель.

По итогам анализа вариант на 111 номеров без roof-бара показал более сбалансированную экономику и лучшую инвестиционную эффективность. Сценарий с roof-баром оправдан, если цель заключается в том, чтобы создать имиджевый lifestyle-продукт, который укрепит позиционирование Омска на карте городских направлений России.

Планируете реконструкцию здания под отель в своём городе? На бесплатной консультации разберём объект и посчитаем, какой формат окупится быстрее.

Получить бесплатную консультацию
← Все проекты