Команда Hot Consulting по заказу частного девелопера провела исследование для определения оптимальной гипотезы концепции реконструкции здания.
Перед нами стояла задача выявить, какой вариант более целесообразен:
— отель на 102 номера с круглогодичным roof-баром;
— или вариант на 111 номеров без roof-бара.
Обе модели предполагали сохранение структуры 5★ с рестораном à la carte, SPA-зоной, конференц-пространством и арендными помещениями.

Применён стандартный комплекс Hot Consulting: анализ макроокружения, туристического рынка, конкурентной среды, целевой аудитории и построение финансово-экономической модели.

Особенностью исследования стало формирование двух параллельных финансовых моделей для сравнения сценариев с roof-баром и без него, с учётом различий в инвестиционной нагрузке, структуре общественных пространств и сроках окупаемости.

1. Анализ локации
Здание расположено в историческом центре Омска, вблизи от ключевых культурных и деловых объектов — музея Врубеля, Омской крепости, Любинского проспекта и Конгресс-холла. Локация обеспечивает устойчивый поток деловых и туристических гостей в течение всего года.

Высокая плотность пешеходного трафика, развитая логистика и близость к аэропорту формируют конкурентное преимущество для городского отеля высокого класса.

2. Туристический рынок
Омск демонстрирует устойчивый рост турпотока — 900 тыс. человек в 2024 году (+30%), а к 2026–2027 гг. прогнозируется рост до 1,5 млн туристов. Город укрепляет позиции как центр делового и событийного туризма, ежегодно проводя более 300 мероприятий.

Параллельно развиваются культурно-познавательные, гастрономические и промышленно-экскурсионные направления, формируя круглогодичный баланс загрузки отелей.

3. Конкурентный анализ
Для сопоставления использованы города со схожим ВРП — Красноярск, Самара, Пермь и Иркутск. В выборку вошли 18 отелей категории 4–5★.

Средний диапазон тарифов — 6 000–11 000 ₽ при инфраструктурной насыщенности 9–13 facilities.

Омские объекты (Cosmos Omsk и 50/60 Hotel) при умеренной цене показывают достойное наполнение, однако дефицит truly upper upscale остаётся. Это подтверждает потенциал создания первого полноценного флагманского 5★ city hotel с развитой общественной частью и гастрономическим блоком.

4. Целевая аудитория
Проект ориентирован на три ключевых сегмента:
— MICE-гости: 28–50 лет, специалисты и менеджеры среднего и высшего звена, приезжающие на конференции и деловые мероприятия;
— Семьи: 30–45 лет, средний и выше среднего доход, запрос на комфорт и безопасность;
— Индивидуальные путешественники и пары: 25–40 лет, ценящие эстетику, приватность и качественный сервис.

5. Тренды в туризме и потреблении
Рынок демонстрирует рост гибридных форматов bleisure — совмещения работы и отдыха. Гости всё чаще выбирают отели с MICE-зонами, wellness-пространствами и локальной кухней.

Набирает силу тренд на аутентичность и локальность — отели становятся частью городской культурной среды, формируя опыт через гастрономию, дизайн и искусство.

Для Омска это усиливает значимость концепции ресторана с омской кухней, галереи на первом этаже и roof-бара как имиджевого акцента.

6. Концепция и функциональное зонирование
В рамках проекта сформированы две концепции.

• Концепция №1 (111 номеров): фокус на номерном фонде, сбалансированная экономика, стандартный набор сервисов.
• Концепция №2 (102 номера): добавление roof-бара, fine dining-ресторана и умных номеров, расширенный набор услуг, более высокая инвестиционная нагрузка.

Главное отличие — уровень общественных пространств и степень премиальности восприятия. Roof-бар усиливает событийный потенциал, формируя lifestyle-компонент.

На изображениях ниже видна разница на 5 этаже.

Для обеих гипотез построены операционные и инвестиционные модели.
Концепция №1 (111 номеров):

• Инвестиции — 696 млн ₽ (6,27 млн ₽ за номер)
• Срок окупаемости — 4,0 года
• IRR — 24%
• Средняя рентабельность — 47%
• Средняя чистая прибыль — 14,1 млн ₽/мес

Концепция №2 (102 номера, roof-бар):

• Инвестиции — 820 млн ₽ (8,04 млн ₽ за номер)
• Срок окупаемости — 4,8 года
• IRR — 19%
• Средняя рентабельность — 43%
• Средняя чистая прибыль — 12,9 млн ₽/мес

Roof-бар повышает статус и восприятие проекта, но требует большего капитала и увеличивает срок окупаемости.

Проект имеет высокий потенциал для реализации гостиницы категории 5★ в формате городского отеля.

Центральная локация, растущий деловой туризм и стабильный событийный календарь обеспечивают устойчивый спрос.

По итогам анализа, вариант на 111 номеров без roof-бара показывает более сбалансированную экономику и лучшую инвестиционную эффективность, но не позволяет отстроиться от конкурентов по цене и сегменту.

Сценарий с roof-баром оправдан при цели создать имиджевый lifestyle-продукт, укрепляющий позиционирование Омска на карте городских направлений России.
Проект способен стать флагманом гостиничного рынка города и задать новый стандарт качества городской гостиничной инфраструктуры.