Исследование проводилось по заказу частного девелопера, рассматривающего территорию участка как площадку для реализации гостинично-рекреационного комплекса в сегменте upscale.
Основная цель — определить, какой формат застройки обеспечит максимальную устойчивость проекта, сбалансировав природный потенциал, рыночный спрос и инвестиционные затраты.

Задачи включали:

• анализ туристического и гостиничного рынка Московской области;
• изучение конкурентного окружения — загородных отелей, термальных комплексов и глэмпингов;
• формирование портрета целевой аудитории и сценариев использования территории;
• расчёт технико-экономических показателей и финансовой модели с учётом операционных расходов, загрузки и возврата инвестиций.

Исследование включало несколько взаимосвязанных этапов:

1. Анализ локации
Исследуемый участок на берегу реки, в окружении лесного массива. Территория отнесена к зоне объектов отдыха и туризма (Р-5НП), что позволяет реализовать рекреационные и гостиничные форматы с термальной и банной инфраструктурой. На участке уже существуют капитальные здания, пригодные для реконструкции, а наличие газо-, водо- и электроснабжения значительно сокращает сроки реализации проекта.

Ландшафт и природное окружение создают основу для формирования уединённой архитектурной среды. Ровный рельеф, открытые видовые точки и водоем позволяют проектировать объекты с прямой связью с природой — домики на сваях, банные зоны у воды, смотровые площадки. Наличие приаэродромных и водоохранных ограничений диктует необходимость применения архитектурных решений с минимальным воздействием на среду, но не препятствует развитию капитальной и модульной застройки.

2. Туристический рынок
Рассматриваемый округ — один из наиболее активно развивающихся направлений Московской области, характеризующееся высокой плотностью населения, стабильным ростом доходов и инвестиционной активностью. В радиусе 100 километров от участка проживает свыше 400 тысяч человек, а летом к этому числу прибавляется дачный трафик, что формирует выраженный сезонный пик спроса. Территория обладает развитой транспортной связностью.

Регион демонстрирует устойчивый рост туристического потока: по данным Росстата, совокупное количество поездок в Подмосковье в 2024 году превысило 23 миллиона человек. Основу составляют короткие поездки выходного дня, wellness- и событийный туризм. Средняя загрузка загородных отелей области достигла 56%, показатель RevPAR — 6 809 рублей, что отражает устойчивое восстановление внутреннего туризма и растущую готовность гостей платить за качественный сервис. В 2024 году объем инвестиций в экономику округа составил 63,9 миллиарда рублей, из которых значительная часть направлена на развитие инфраструктуры, логистики и частных девелоперских проектов.

3. Конкурентный анализ
В ходе анализа были систематизированы более шестидесяти действующих объектов Подмосковья в форматах загородных отелей, глэмпингов и термальных комплексов. Исследование показало, что рынок испытывает структурный дефицит комплексных проектов категории upscale, способных объединить размещение, SPA и событийную инфраструктуру на одной площадке.

Средняя цена проживания в сегменте upscale варьируется от 10 до 15 тысяч рублей за ночь, при этом уровень инфраструктурной насыщенности большинства объектов не превышает 10–12 facilities&amenities. Проекты с термальными зонами встречаются редко и сконцентрированы преимущественно в северной и восточной частях области.

4. Маркетинговый и поведенческий анализ
Целевая аудитория комплекса — жители Москвы и ближней агломерации (около 82% трафика), преимущественно в возрасте от 25 до 45 лет, с уровнем дохода выше среднего. Основные мотивы поездок связаны с отдыхом на природе, восстановлением, посещением термальных зон и бань, гастрономией и семейным досугом. Аудитория демонстрирует высокий интерес к форматам короткого отдыха с возможностью совмещения SPA, локальной кухни и событийных активностей.

5. Тренды в туризме и потреблении
Рынок внутреннего туризма демонстрирует устойчивый рост и смещение в сторону осознанного, wellness-ориентированного отдыха. Формируется запрос на короткие уикенд-поездки с фокусом на природу, тишину и телесное восстановление. Тренды digital detox и локальных впечатлений усиливают интерес к небольшим архитектурным форматам, термам и глэмпингам.

Подмосковье становится одним из ключевых регионов этого роста: близость к столице, развитая инфраструктура и высокая платёжеспособность аудитории создают базу для upscale-проектов, объединяющих комфорт, природу и сервис.

6. Концепция и функциональная структура
В результате анализа команда Hot Consulting сформировала архитектурно-функциональную модель, объединяющую апарт-отель на 80 номеров категории 4*, термальный комплекс с закрытой и открытой зонами, банный кластер, MICE-пространства и глэмпинг-посёлок в лесной части участка. Территория разделена на шесть функциональных зон — гостиничную, термальную, банную, общественную, событийную и административную. Пространства организованы таким образом, чтобы обеспечить независимую работу потоков гостей и гибкость операционной модели.

Финансовая модель проекта была построена с учётом мультиформатной структуры комплекса: гостиничный фонд в сегменте upscale, термальный блок, глэмпинг, банный кластер и MICE-зона. В модели учитывались сезонность, туристические пики и поэтапный ввод инфраструктуры. Расчёты проводились с горизонтом планирования 10 лет, на основе рыночных показателей Подмосковья и данных по загрузке загородных отелей comparable-сегмента.

По результатам расчётов проект демонстрирует следующие показатели:

• Срок окупаемости — 7,27 года;
• Дисконтированный срок окупаемости — 15,73 года;
• Средняя рентабельность — 33%;
• IRR — 16%;
• Средняя чистая прибыль в месяц — 21,65 млн ₽;
• Средний доход проекта в месяц — 64,94 млн ₽;
• Средняя загрузка в первый год — 53%;
• ADR, первый год — 9 543 ₽;
• RevPAR, первый год — 8 494 ₽.

Общий объём инвестиций составляет 1,89 млрд ₽, при этом инвестиции на один номер — 12,97 млн ₽. Гостиничный фонд рассчитан на 146 юнитов.

Проведённое исследование подтвердило высокую целесообразность освоения участка под многофункциональный туристско-рекреационный комплекс. Локация сочетает транспортную доступность, природные преимущества и наличие инженерной инфраструктуры. Исследуемый округ сохраняет дефицит объектов уровня 4*, а рынок демонстрирует устойчивый рост спроса на качественные загородные форматы.

Проект способен стать новой точкой притяжения на туристической карте региона, предложив жителям столицы формат короткого осознанного отдыха в природной среде. Концепция, основанная на сочетании архитектурной адаптивности, экологичности и экономической эффективности, отражает современное направление развития загородного девелопмента в Московской области.