Главная / Проекты / аналитическое исследование в крыму
Исследование было выполнено по заказу частного девелопера в начале 2024 года, заинтересованного в строительстве гостиничного комплекса в Республике Крым. Формат проектируемого объекта — гостиница категории upper midscale, ориентированная на круглогодичную эксплуатацию. Основная цель аналитической работы — определить рыночную целесообразность проекта, проанализировать формат, инфраструктурную насыщенность и потенциальную экономику объекта.

Техническое задание
Цель исследования — определить рыночную и финансовую целесообразность реализации проекта, а также его позиционирование в текущей конкурентной и потребительской среде.

В рамках исследования планировалось:
  • Проанализировать туристический спрос региона, сезонность и мотивации путешественников
  • Изучить конкурентную среду с фокусом на сегмент 3–4
  • Сегментировать целевую аудиторию и определить её поведенческие и ценностные ориентиры
  • Построить финансовую модель с прогнозом загрузки, выручки, окупаемости и инвестиционной рентабельности

Методология
Исследование включало несколько взаимосвязанных этапов:
1. Анализ локации и окружения
Командой был проведён анализ локации с точки зрения транспортной доступности, природной привлекательности, близости к ключевым городским точкам. Участок расположен в удалении от центральной набережной и пляжей. Изучались градостроительные ограничения, сценарии интеграции объекта в городскую ткань, а также потенциал визуальной и ландшафтной интеграции.
2. Туристический рынок
На основе данных регионального Минтуризма, Росстата и профильных агрегаторов был изучен туристический поток. В 2023 году Крым посетили 6,5 млн туристов, из которых около 800 тыс. — исследуемый город. Средняя продолжительность пребывания составила 7,2 ночи. Зафиксированы устойчивые показатели спроса на семейный отдых, а также рост интереса к гастрономическим, wellness- и оздоровительным продуктам.
3. Конкурентный анализ
Команда провела исследование более 20 действующих гостиниц и санаториев в пределах города. Объекты были оценены по критериям даты ввода, архитектурной выразительности, инфраструктуры и сезонной адаптации. Было установлено, что большинство действующих объектов построены до 2010 года, инфраструктура устаревшая, не соответствует требованиям круглогодичной эксплуатации. Сегмент 4* практически не представлен. Средняя стоимость размещения в высокий сезон — 9 000–12 000 ₽, в межсезонье — 3 500–5 000 ₽.
4. Анализ туриста
Мы определили основную целевую аудиторию на основе данных о географии поездок и поведенческих паттернов. Основной поток формируется туристами из Москвы, Санкт-Петербурга, южных и центральных регионов России. Возрастной диапазон — 30–55 лет, преимущественно семейные путешествия и пары. В межсезонье наблюдается интерес со стороны wellness-гостей и корпоративных клиентов. Аудитория ценит тишину, природу, комфорт, приватность и атмосферу зрелого отдыха.
4. Тренды в туризме и потреблении.
Командой были выделены ключевые тренды, влияющие на актуальность проекта:
  • Рост внутреннего туризма с переориентацией на доступные и стабильные прибрежные направления;
  • Повышенный интерес к приватному отдыху, архитектурной выразительности и аутентичным форматам;
  • Трансформация массовых санаториев в индивидуализированные объекты с терапевтическими функциями.

Финансовая модель
Командой была построена операционно-инвестиционная модель, учитывающая сезонные пики, реалистичную загрузку, уровень тарифов и доходность от дополнительных услуг. В модели отражены показатели операционной эффективности, wellness-нагрузки и событийных программ.
Модель подтверждает сбалансированность проекта: высокая цена за ночь, ограниченное число юнитов и фокус на высоком уровне сервиса обеспечивают устойчивую экономику даже при сезонных колебаниях.

Ключевые выводы исследования
остаётся устойчивым курортным направлением с длительным сезоном и лояльной аудиторией. В то же время сегменты 2–3* перегружены, а качественные современные объекты с целостной архитектурой и полноценной инфраструктурой практически отсутствуют.

Проект гостиницы на 35 номеров закрывает выявленную рыночную нишу. Архитектура, атмосфера, wellness-составляющая и ориентация на зрелого гостя формируют устойчивую рыночную модель. При грамотной реализации объект может стать референсом нового типа гостиниц в Крыму — круглогодичных, камерных и высокорентабельных.