Целью исследования, являлась оценка инвестиционной целесообразности создания гостиничного комплекса в премиальном сегменте на участке площадью 1,1 га на первой линии (Западный Крым). Основной задачей являлось выявление потенциала локации для развития upscale-продукта, способного привлечь платежеспособный спрос, а также формирование архитектурной, операционной и финансовой модели объекта.

В рамках исследования планировалось:

• Проанализировать туристический спрос региона, сезонность и мотивации путешественников
• Изучить конкурентную среду с фокусом на сегмент 4–5* и уникальные рекреационные форматы
• Сегментировать целевую аудиторию и определить её поведенческие и ценностные ориентиры
• Построить финансовую модель с прогнозом загрузки, выручки, окупаемости и инвестиционной рентабельности

Исследование включало несколько взаимосвязанных этапов:

2. Туристический рынок
Мы проанализировали туристический поток западного Крыма, сезонную динамику, поведение путешественников, формат отдыха. Исследуемая территория — это нишевое направление: сюда едут за тишиной, ландшафтом и полной деструктивностью. Основной спрос — с июня по сентябрь, при этом локация почти не представлена на рынке upscale-размещения. На основе данных МТС Travel и Яндекс.Путешествий мы выстроили карту поездок и выяснили, что даже при слабой инфраструктуре в район стабильно приезжают автопутешественники, в том числе из Москвы и Южного федерального округа

3. Конкурентный анализ
Конкуренции в сегменте 4–5* в ареале участка фактически нет. Около 90% текущего размещения — это базы отдыха, кемпинги, частные дома и самодельные эко-глэмпинги. Ни один объект не предлагает полноценную архитектуру, SPA-зону, бассейны или ресторанную подачу на уровне. Мы сопоставили будущий проект с объектами на ЮБК и черноморском побережье Краснодарского края и увидели, что проект может дать уникальный формат уединённого отдыха с высоким уровнем комфорта, которого в регионе объективно не хватает.

4. Тренды в туризме и потреблении.
Крым в целом и исследуемый участок в частности попадают сразу в несколько мощных трендов:

• Автотуризм — в 2024 году доля гостей, прибывших в Крым на личном транспорте, составила до 80% от общего потока. Участок идеально ложится в модель «диких Мальдив», при этом с потенциалом цивилизованного размещения.
• Гастрономический и велнес-туризм — растущие потребности в телесном и ментальном восстановлении. В 2024 году рынок санаторно-курортных услуг в России вырос на 17,5%, при этом Крым входит в топ-3 регионов по объёму спроса. Наблюдается рост числа одиночных бронирований и запросов на wellness-программы без медицинской направленности. Успешные примеры — форосский Luciano и Mriya Resort — подтверждают, что именно насыщенная инфраструктура делает проект устойчивым в межсезонье.
• Финальный потребитель здесь — это не просто пляжный турист, а человек, готовый «инвестировать» в отдых: в здоровье, спокойствие, гастрономический опыт и архитектурное качество среды.

Финансовая модель проекта построена с учётом начальной фазы эксплуатации гостиничного комплекса в составе 62 юнитов, ориентированных на летний и shoulder-сезоны. В модели учтены операционные параметры первого года работы и перспективные показатели по выручке от размещения, F&B и дополнитеьных услуг.

Согласно расчётам, проект демонстрирует следующие показатели в первый год операционной деятельности:

• Срок окупаемости — 5,04 года;
• Дисконтированный срок окупаемости — 8,21 года;
• IRR (на горизонте 10 лет) — 17%;
• NPV за 10 лет — 76,7 млн ₽;
• Средняя чистая прибыль в месяц — 7,47 млн ₽;
• Средний доход проекта в месяц — 24,17 млн ₽.
• Средняя загрузка в первый год — 31%
• Средняя рентабельность — 32%

Общий объём инвестиций — 504,3 млн ₽, инвестиции на юнит — 8,13 млн ₽. Гостиница рассчитана на 62 номера. При средней загрузке в первый год на уровне 31% и ADR — 14 399 ₽, проект обеспечивает RevPAR в размере 4 435 ₽.

Несмотря на низкую начальную загрузку, проект показывает устойчивую рентабельность (32%) благодаря оптимальной структуре затрат, сезонной доходной концентрации и стратегической локации с высоким спросом в летние месяцы. Перспективы роста показателей связаны с развитием инфраструктуры, рекреационных сервисов и событийной активности на полуострове.

Исследуемый участок — редкая для Крыма точка, где возможно реализовать продукт не для всех, а «для своих»: с архитектурой, природой и высокой приватностью. Участок не требует масштабного освоения — наоборот, сила проекта в его компактности, низкой плотности и визуальной тишине.
Отсутствие прямых конкурентов в сегменте 5*, сформированный спрос на уединённый отдых и высокий платежеспособный интерес делают проект инвестиционно устойчивым. Сильная сторона — чёткая ниша, слабая — зависимость от сезона. Это компенсируется потенциалом мероприятий, ретритов, корпоративных заездов в межсезонье.

Проект может стать флагманским курортом нового типа: без суеты, без массовости, но с атмосферой, архитектурой и глубиной. Именно в этом — его главная инвестиционная логика.