Исследование проводилось по заказу частного инвестора, рассматривающего возможность создания лёгкого рекреационного комплекса — глэмпинга и банного спа комплекса на территории горнолыжного курорта.

Задача заключалась в определении формата, масштаба и финансовой модели проекта, соответствующих ограничениям по капитальному строительству и спросу на wellness-услуги. Отдельное внимание уделялось интеграции будущего объекта в существующую инфраструктуру курорта и мастер-план туристского кластера Северной Осетии.

Работа проводилась с 18 июля по 7 августа 2025 года и включала анализ исходных материалов Заказчика (ГПЗУ, топографическая съёмка, видеоматериалы), исследование туристического и гостиничного рынка Северной Осетии и СКФО, а также построение инвестиционно-экономической модели.

Команда Hot Consulting использовала комбинированный подход: пространственно-градостроительный анализ, сравнительную оценку конкурентных объектов и финансовое моделирование. Для расчётов применялись отраслевые данные Росстата, агрегаторов размещения, внутренние бенчмарки и показатели загрузки действующих wellness-комплексов.

1. Анализ локации
Исследуемый участок расположен в пределах горнолыжного комплекса, в категории земель особо охраняемых территорий. Территория характеризуется сложным рельефом, скальными грунтами и ограничениями, которые исключают возможность капитального строительства. Согласно ГПЗУ, разрешено только размещение лёгких, некапитальных форматов.

Сценарий освоения предполагает размещение модульных домиков (Junior и Luxe), банных блоков, открытых бассейнов, спа комплекса и общественных пространств.

2. Туристический рынок
Республика Северная Осетия–Алания входит в число лидеров СКФО по темпам роста турпотока: в 2024 году регион принял более 1,6 млн туристов, что на 11% выше показателя предыдущего года. Формирование национального туристического кластера, открытие курорта «Мамисон» и развитие маршрутов «Посети Кавказ» обеспечивают устойчивое внимание к региону круглый год.

3. Конкурентный анализ
В рамках исследования был проведён сравнительный анализ аналогичных банных-wellness-глэмпингов и банных ретритов в различных туристических регионах России. В выборку вошли объекты на Алтае, в Архызе, Карелии, Подмосковье и на Байкале. Отобранные проекты сопоставимы по масштабу, сезонности и функциональному наполнению: размещение в модульных домах, банный и SPA-блоки, открытые бассейны, гастрономический компонент и природный контекст.

4. Целевая аудитория
Основу целевой аудитории формируют жители крупных городов со средним и выше среднего доходом, преимущественно в возрасте 20–55 лет. Ключевые сегменты: взрослые пары (35%), групповые путешественники (30%), семьи с детьми (20%) и молодые пары (15%).

Аудитория ориентирована на комфорт, здоровье и восстановление, при этом ценит приватность, свободу выбора и качество среды. Для семейных гостей важны безопасность и инфраструктура для детей, для пар — уединение и дизайн, для групп — активность и впечатления. Общим для всех сегментов остаётся запрос на спокойный отдых с элементами wellness и современным уровнем сервиса.

5. Тренды в туризме и потреблении
Рынок банных и SPA-услуг в России демонстрирует стабильный рост: объём платных услуг в 2024 году достиг 43,2 млрд ₽, увеличившись на 13,2% к прошлому году. Спрос на бани превышает интерес к саунам на 75–79%, при этом посещаемость термальных комплексов остаётся круглогодичной. Каждый второй россиянин хотя бы раз посещал термы, а пик загрузки фиксируется в зимний сезон.

Сегмент wellness и оздоровительного отдыха формирует устойчивый потребительский тренд: 42% путешественников выбирают отели и санатории с опциями детокса и восстановления. Объём трат россиян на санаторные и wellness-услуги в 2024 году составил 2,2 трлн ₽, что на 17,5% выше 2023 года. Растущий интерес к ментальному и физическому здоровью делает wellness-направление одним из ключевых драйверов внутреннего туризма.

6. Концепция и функциональная структура
В результате анализа сформирована архитектурно-функциональная модель лёгкого рекреационного комплекса, включающая модульные дома, индивидуальные и общественные бани, ресторан и общественные пространства. Территория разделена на пять зон: жилую (Luxe и Junior модульные дома), индивидуальные бани (на 4, 6 и 14 человек), административную, банный комплекс с бассейном и событийную зону с рестораном, детской площадкой и площадкой для практик.

Финансовая модель проекта была построена с учётом мультиформатной структуры: гостиничные модули, бани, зона SPA, ресторан и общественные пространства. В модели учтены сезонность, туристические пики и постепенный рост загрузки.

По результатам расчётов проект демонстрирует следующие показатели:

• Срок окупаемости — 5,6 года;
• Дисконтированный срок окупаемости — 6,75 года;
• Средняя рентабельность — 73,2%;
• IRR — 30,4%;
• Средняя чистая прибыль в месяц — 58,9 млн ₽;
• Средний доход проекта в месяц — 239,3 млн ₽;
• Средняя загрузка в первый год — 60%.

Общий объём инвестиций составляет 256,5 млн ₽, при этом удельные инвестиции на 1 м² инфраструктуры — 131 350 ₽. Проектная модель построена с горизонтом планирования 10 лет и демонстрирует устойчивую экономику при умеренных капитальных затратах.

Проведённый анализ подтвердил экономическую и функциональную целесообразность размещения на участке лёгкого рекреационного комплекса с модульными домами и банным блоком. Формат соответствует градостроительным ограничениям территории и растущему интересу к банно-оздоровительным услугам в горных регионах.

Функциональная структура проекта — жилая зона, индивидуальные и общественные бани, ресторан и общественные пространства — обеспечивает логичное зонирование и компактное размещение объектов в рельефе. Поэтапная реализация позволяет снизить инвестиционные затраты и ускорить ввод объекта в эксплуатацию.