Исследование проводилось по заказу частного девелопера, рассматривающего участок на первой линии Каспийского побережья для реализации смешанного проекта: upscale-гостиницы с термальным блоком и продажей части юнитов как доходных апартаментов. Основной целью было определить, насколько целесообразна реализация проекта с точки зрения туристического спроса, конкурентной среды, финансовой модели и архитектурной плотности.

Нас интересовали два сценария:

1. Строительство и эксплуатация гостиничного комплекса в сегменте 5* upscale.
2. Продажа части апартаментов частным инвесторам с последующей централизованной посуточной сдачей.

Исследование включало несколько взаимосвязанных этапов:

1. Туристический рынок
Мы изучили стратегические документы по развитию города, федеральные программы инвестиций, изменения в инфраструктуре и динамику благоустройства. Особое внимание уделялось реконструкции исторического центра, строительству набережной, канатной дороги и запуску новых объектов в туристическом кластере.

2. Туристический рынок
По данным Росстата, МТС Travel, а также отраслевых сессий MITT и GWI, мы построили модель роста турпотока. С 2022 по 2024 год количество туристов увеличилось более чем в 2,5 раза. Прогноз на 2025 — 2,1 млн человек. Средняя продолжительность пребывания — 5 дней, структура расходов на отдых — стабильно растущая.

3. Конкурентный анализ
Мы систематизировали 16 объектов в исследуемом городе и ближайших крупных городах, сравнили их по уровню ремонта, инфраструктурной насыщенности и ценам. Построили матрицу BCG, отразив позиции по зрелости и рыночной доле, и карту восприятия, где по двум осям (цена и количество услуг) были размещены все действующие объекты. Анализ позволил выявить нишу: в сегменте отелей с развитой инфраструктурой и ценой от 8 500 до 15 000 ₽ практически нет предложений.

4. Маркетинговый и поведенческий анализ
Изучались расходы, поведение и ожидания туристов. Основной поток — из Москвы, Санкт-Петербурга и Юга России. Аудитория — 30–44 года, образованная, с доходом выше среднего. Выявлена высокая чувствительность к качеству сервиса, архитектурной среде и уникальности впечатлений.

5. Тренды в туризме и потреблении
Туристический рынок Южного Дагестана развивается на стыке трёх ключевых трендов: рост внутреннего культурного туризма, событийная миграция и поиск новых, неизведанных направлений с аутентичной идентичностью. По данным отраслевых сессий MITT и федеральных статистических агрегаторов, с 2022 по 2024 год количество упоминаний города в контексте отдыха выросло более чем в 4 раза. Аудитория смещается в сторону самостоятельных путешественников, ищущих культурную насыщенность, гастрономию, атмосферу малых городов и мягкий климат.

Отдельно стоит тренд на Worcation — совмещение отдыха и удалённой работы. Устойчивый интернет, тишина и ландшафтная эстетика города позволяют этому формату закрепиться. В контексте потребления заметен переход от простых размещений к функциональным пространствам: сочетание приватности, инфраструктуры и локального контекста. Гастрономия, спа и культурные события становятся не дополнением, а основой сценария пребывания. Гость — это человек с устойчивым доходом, ищущий тишину, смысл и архитектурное качество.

Финансовая модель проекта была построена с учётом мультиформатной структуры: гостиничный фонд в сегменте upscale, термальный блок, рестораны, SPA-зона и частичная реализация юнитов как доходных апартаментов. В модели учитывались туристические пики, сезонность, а также событийная повестка региона.

По результатам расчётов, проект демонстрирует следующие показатели:

• Срок окупаемости — 2,82 года;
• Дисконтированный срок окупаемости — 4,17 года;
• Средняя рентабельность — 46%;
• IRR — 29%;
• Средняя чистая прибыль в месяц — 25,77 млн ₽;
• Средний доход проекта в месяц — 58,45 млн ₽.
• Средняя загрука в первый год — 51%

Общий объём инвестиций составляет 1,63 млрд ₽, при этом инвестиции на один номер — 10,75 млн ₽. Гостиничный фонд рассчитан на 152 юнита. Средний тариф в первый год (ADR) — 14 399 ₽, средний RevPAR — 4 435 ₽.

Город формирует устойчивый туристический кластер с опорой на государственные инвестиции, природно-культурный потенциал и высокий событийный ритм. При этом гостиничный рынок испытывает структурный дефицит объектов категории 4–5* с насыщенной инфраструктурой. Из 16 исследованных отелей только один заявлен как Luxury, но не обеспечивает полноту сервиса. Большинство объектов позиционируются как midscale и не предлагают SPA, бассейны или комфортные общественные зоны.
Апартаментный рынок пока фрагментарен, но имеет высокую маржинальность при правильной упаковке. Отсутствие конкуренции в управляемом формате даёт возможность занять уникальную позицию на стыке жилой и гостиничной недвижимости.

Портрет целевой аудитории подтверждает актуальность мультифункционального продукта: гости ищут аутентичность, приватность, SPA, качественную кухню и событийный календарь. Концепция была адаптирована под эти потребности: 152 номера, из которых часть — премиальные с террасами, а часть — апартаменты под продажу. В проект заложены термы, рестораны, конференц-зоны, эксплуатируемая кровля, благоустроенная набережная и доступ к культурной повестке города.