Разработка аналитического отчета Best Use на Кавказе

С чем пришёл заказчик

Зимой 2024 года частный девелопер рассматривал участок на первой линии Каспийского побережья как площадку для гибридного проекта: upscale-гостиницы с термальным блоком и части юнитов на продажу как доходных апартаментов. Нам предстояло обосновать формат, масштаб и финансовую структуру объекта, а не только описать туристическую привлекательность региона.

Мы рассмотрели два сценария: строительство и эксплуатацию гостиничного комплекса в сегменте 5* upscale, и продажу части апартаментов частным инвесторам с последующей централизованной посуточной сдачей.

Туристический рынок

По данным Росстата, МТС Travel и отраслевых сессий MITT и GWI, с 2022 по 2024 год турпоток вырос более чем в 2,5 раза, а прогноз на 2025 год: 2,1 млн человек. Средняя продолжительность пребывания: 5 дней. Мы также изучили федеральные программы инвестиций и динамику благоустройства города: реконструкцию исторического центра, набережную и канатную дорогу.

Конкурентный анализ

Мы систематизировали 16 объектов в городе и ближайших крупных городах по уровню ремонта, инфраструктурной насыщенности и ценам, построили матрицу BCG и карту восприятия по цене и количеству услуг. Анализ выявил нишу: в сегменте отелей с развитой инфраструктурой и ценой от 8 500 до 15 000 рублей предложений практически нет. Из 16 объектов только один заявлен как Luxury, но не обеспечивает полноту сервиса.

«Гость — это человек с устойчивым доходом, ищущий тишину, смысл и архитектурное качество, а не просто пляжный отдых»

Анализ туристического рынка Каспийского побережья Дагестана — Анализ турпотока и конкурентной среды побережья

Финансовая модель

2,82 года

Срок окупаемости

Дисконтированный срок окупаемости: 4,17 года при IRR 29%.

46%

Средняя рентабельность

При средней загрузке в первый год 51% и среднем доходе 58,45 млн рублей в месяц.

1,63 млрд ₽

Объём инвестиций

10,75 млн рублей на номер при гостиничном фонде на 152 юнита.

Средняя чистая прибыль проекта в месяц составляет 25,77 млн рублей, средний тариф в первый год (ADR): 14 399 рублей, средний RevPAR: 4 435 рублей.

Апартаментный рынок города пока фрагментарен, но обладает высокой маржинальностью при правильной упаковке, а отсутствие конкуренции в управляемом формате даёт возможность занять уникальную позицию на стыке жилой и гостиничной недвижимости.

Планируете гибридный проект отеля и апартаментов на побережье? На бесплатной консультации разберём локацию и посчитаем оба сценария.

Получить бесплатную консультацию
← Все проекты