Привлекаем клиентов в отели по стоимости от 5% от стоимости номера
Продвижение отеля и гостиницы в Интернет

От того, насколько грамотно, полно и компетентно составлен проект, зависит насколько быстро и качественно он будет реализован, а также как долго и беспроблемно прослужит.

Проектирование апарт отеля, проектирование мини отелей состоит из нескольких этапов, каждый из которых важен.

В первую очередь это предпроектные работы и оформление проектной документации. Рассмотрим их подробнее.

Это все изыскания, необходимые для формирования ТЗ и оформления собственно проекта. В их ходе изучается площадка под будущее строительство. Геодезические исследования работают с ландшафтом будущего объекта, гидрологические изыскания с уровнем грунтовых вод, а геологические – с характером и типом грунтов. Важна также экологическая экспертиза.

Итак, этот комплекс исследований необходим для того чтобы понять, можно ли вообще строить на выбранном участке то, что запланировано. Если целью проекта является реставрация или реконструкция уже имеющихся зданий, дополнительно потребуется их техническое обследование.

После проведения этих работ и сбора всей необходимой информации можно приступать к созданию эскизов, оформлению технического задания и иной включаемой в пояснительную записку проектной документации.

Пояснительную записку можно считать введением в собственно проект. Условно она делится на две части: общая пояснительная записка (ОПЗ) и исходно-разрешительная документация (ИРД). Рассмотрим их подробнее.

По сути, ОПЗ представляет собой схематический план проекта. Сюда обязательно включены все данные по разделам проекта (в том числе собранные в ходе предпроектных работ), и вся техническая документация. Состав ОПЗ определяют соответствующие ГОСТы и СНиП.

Значение ИРД сложно переоценить. Простыми словами – это пакет документов, показывающий, что ваше строительство в принципе законно. Здесь содержатся данные о качественных параметрах строительства, объёме запланированных работ и выделенного на это финансирования.

Характер прав на участок, целевое предназначение, информация о подключении к объектам инфраструктуры и иные ключевые характеристики также входят в ИРД.

Кроме того, в ИРД аккумулируется весь корпус согласовывающих документов. В зависимости от проекта, таких документов может быть много. Рассмотрим основные:

· Постановления администрации ­– документы, дозволяющие проводить строительные работы. Могут быть выданы на федеральном, муниципальном либо местном уровне;

· Градостроительный план прогнозирует, как строительство повлияет на окружение. Его предназначение – максимально эффективно использовать доступные земли.

· Технические условия по подключению планируемого здания к коммуникациям. Проще говоря, это то, какую нагрузку объект даст на коммуникации: электро- и газовую сети, водоснабжение, канализацию и им подобные. Учитывается влияние на подъезды, благоустройство и т. п.

· Архитектурно-строительные чертежи включают всю информацию по постройке. Очень упрощённо – это эскиз планируемого здания.

· Документы общественного обсуждения.

Безусловно, этими документами список ИРД не ограничивается. Полная комплектация также зависит от разных факторов и может значительно варьировать. Список необходимо уточнять исходя из целевого предназначения и месторасположения объекта. Но перечисленные выше документы являются необходимыми в 100% случаев. Будьте готовы к тому, что с актуализацией различных ИРД вам придётся сталкиваться на протяжении всего процесса – от планировки до завершающих работ.

После того как сформирована ОПЗ и получены основные ИРД можно приступать к работе над общестроительной частью.

Здесь собраны все относящиеся к строительству базовые вещи:

План-схема земельного участка;

конструктивные объёмно-планировочные решения;

архитектурные решения.

Это и есть техническое задание, которым будут руководствоваться строители при проведении работ. Его значение невозможно переоценить, поэтому рассмотрим составляющие подробнее.

В обязательном порядке на такой схеме указывается, что и где будет строиться, как повлияет на участок и прилегающие территории, каковы будут границы санитарных зон участка, подъезды к нему, благоустройство. То есть сюда включаются все визуальные и технические данные по внешнему виду участка.

Здесь подробно прописываются планировка помещений, план кровли, разрезы, фасады, экспликация полов и террас, ведомость оконных проёмов и прочие детали, составляющие максимально полное описание строения. Привычные нам макеты, а также план-схемы в разрезе – составная часть именно раздела архитектурных решений.

Если в предыдущих разделах описывалось что, где, как и на основании каких документов будет построено, то раздел конструктивных и объёмно-планировочных решений регламентирует из чего и каким образом это будет выполнено. Условно выделяют 4 тома этой документации. Рассмотрим их подробнее:

1. применение железобетона;

2. применение металла;

3. применение древесины;

4. статистический расчёт.

Важную часть этого раздела составляют схемы и разрезы. К примеру, схемы расположения фундаментной части регламентируют создание фундамента. Эта часть ответственна за то, чтобы нагрузки несущих и опорных стен распределялись равномерно, учитывается сопротивление материалов, особенности геологического и гидрологического строения участков, топография – всё то, что нужно контролировать, чтобы ваше здание не «разъехалось».

Частности описывает том «Разрезы по фундаментам и узлы устройств». Типы и конфигурация конкретных блоков и плит фундамента, подсыпка, гидроизоляция и гидроотвод определённых зон – всё это сюда входит.

За соответствующие элементы отвечают также «Схемы расположения колонн и опорных элементов», перемычки, элементы перекрытия, узлы, спецификация материалов, расстропиловка и всё, что с ней связано прописаны здесь.

Можно сказать, что общестроительная часть – это своего рода «рецепт» создания дома, в котором обозначено, что, в каких количествах, куда, как и когда следует добавлять для достижения искомого результата.

Здесь содержатся все данные, критические для строительства. Какое инженерное оборудование применяется, как реализованы сети инженерно-технического обеспечения, какие инженерно-технические мероприятия необходимо провести, какие технологические решения принять – с чем работает раздел. Условно говоря, здесь прописывается, в какие общие коммуникации и каким образом будет интегрирована ваша площадка.

Например, газоснабжение, молниезащита, а также отопление, водоснабжение и канализация могут впоследствии изменяться под конкретные нужды. А воздухоснабжение и вентиляционные системы, как правило, закладываются сразу, поскольку являются системообразующей частью здания, изменение которой дело довольно затратное и сложное.

Попробуем разобраться подробнее в инженерных подразделах.

Поскольку сейчас невозможно представить себе помещение без электрификации, раздел электроснабжение обязателен практически для любого проекта. Так как типы электрификации разнятся, в этом подразделе также будут свои структурные элементы.

Наружное электроснабжение – части энергосистемы, которые связывают дом с энергетической сетью. Что это может быть: распределительные щиты, кабельные линии и конструкции, разъёмы, розетки и т. п.

Система наружного электроснабжения в процессе эксплуатации помещения может значительно меняться сообразно потребностям, поэтому уже при проектировании обязательно стоит это учесть и закладывать определённый резерв на перспективу. Кроме того, обязательно следует продумать, каким образом подвести коммуникации на участок. Каждый из вариантов – подземный и надземный, – имеет плюсы и минусы.

Силовое электрооборудование поясняет, при помощи чего электричество будет подаваться на участок. Прописываются характеристики распределительных щитов, силовых кабелей, типы разъёмов и розеток.

Электроосвещение регламентирует, где, каким образом будут установлены осветительные приборы, и что это будут за приборы.

Слаботочными называются те системы, которые используют ток малого напряжения. Например, телефонные и телевизионные линии, оптоволокно, системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение, пожарные оповещательные системы и т. п.



Для того, чтобы элементы не конфликтовали при взаимодействии, в этой части проекта предусмотрен ряд чисто технических подразделений. «Схема устройства щита», «схема уровней потенциалов», «узлы прохода», «спецификация оборудования» - вот далеко не исчерпывающий список того, что может включать в себя подраздел.

Подробности проектируются и уточняются исходя из конкретной ситуации. К примеру, если в помещении не предусмотрено проведение оптоволоконных, теле- и телефонных кабелей, то часть, посвящённая слаботочным системам, будет минимальной, и наоборот.

В контексте документации система водоснабжения рассматривается как две подсистемы: система водоснабжения и система водоотведения.

Как правило, система водоснабжения прописывается прежде системы водоотведения. Но, в зависимости от ситуации, их оформление можно совмещать.

Первая система отвечает за доступ здания к воде. Это могут быть как магистральные водопроводы, так и внутренние источники воды.

Вторая выводит использованную воду – за пределы участка либо в специально предусмотренные ёмкости. Таким образом, обе системы могут иметь как внешний, так и внутренний контур. Всё это прописывается в подразделах «разводка магистралей», «аксонометрическая схема», «канализация», «сечение труб привязки», «спецификация оборудования» и других.

Этот раздел включает довольно обширный спектр – от обогрева до вентиляции помещений. Тома, регулирующие установку и эксплуатацию соответствующего оборудования, обозначаются так:

Отопление и вентиляция;

Теплоснабжение;

Индивидуальный тепловой пункт;

план расположения радиаторов;

коллекторная группа, аксонометрические схемы расположения радиаторов;

расположение оборудования;

схемы обвязки котельной.

В них обозначается тип отопления – внешнее либо собственное, а также где, как и какое обогревательное оборудование располагается.

Как было сказано выше, слаботочные системы включают в себя те элементы функционала помещения, которые связаны с низким – до 60 вольт, – напряжением. Поскольку эти коммуникации не всегда присутствуют, они по мере необходимости прописываются в отдельных томах: «Телефония», «Радиофикация», «Телеприём», «Структурированные кабельные сети», «Автоматизация инженерных систем», «Видеонаблюдение», «Охранная сигнализация», «Система контроля и учёта доступа» и «Прочие слаботочные системы».

Понятно, что некоторые тома вроде структурированных кабельных сетей, описывающих всю систему кабельных коммуникаций, будут более актуальны, в то время как другие, вроде радиофикации – менее. Но, в целом, всё здесь также зависит от конкретной ситуации и потребностей.

В этом разделе указывается, внешнее используется газоснабжение или внутреннее, сколько и каких установок будут потреблять газ, как это будет происходить и с какой целью. Также этот том содержит сведения о типе потребляемого топлива и тесно связан со следующим подразделом, который называется «Технологические решения».

Этот подраздел поясняет и уточняет предыдущие там, где это необходимо, как, например, в случае с томами «Воздухоснабжение» и «Прочие технологические системы», ответственные за вентиляцию.

Кроме того, здесь содержатся тома «Автоматизация технологических процессов» непосредственно «Технологические решения», а также довольно экзотические, вроде «Холодоснабжения», «Снабжения паром» или «Пылеудаления». Этот подраздел актуален для производственных помещений, но и в бытовом строительстве его элементы также применяются.

В общих чертах, это всё, что касается посвящённой инженерии проектной документации. Несмотря на гигантские объёмы, этим она, конечно, не исчерпывается – всё строго индивидуально.

Эта часть документации описывает пропорцию капиталовложений, общие и частные сроки строительства, основные методы и способы выполнения строительно-монтажных работ, а также затраченные трудовые и материально-технические ресурсы.

В общих чертах, этот раздел можно отнести к проектно-сметной документации.

Если проект организации строительства документирует процесс застройки, то проект организации работ – наоборот, предназначен для регламентации процесса сноса капитальных зданий.

Если находящееся на участке здание обветшало, у него закончился эксплуатационный срок или просто необходимо освободить участок – обязательно разрабатывается ПОР.

Здесь всего два тома, но их важность сложно переоценить: «Проект технологического регламента обращения со строительными отходами» предусматривает, как будет очищен участок после завершения строительства.

«Инженерно-экологические изыскания» создаются на основе материалов предпроектных работ. Главная цель их – предотвратить или во всяком случае минимизировать неблагоприятные для экологии и социума последствия, вызванные строительством.

В этом разделе подробно описывается то, какой тип пожарной сигнализации будет установлен, как будет происходить оповещение о пожаре, а также как будет происходить тушение.

Инклюзия в обществе стала безусловной нормой, поэтому для её обеспечения в проектной документации предусмотрен специальный раздел. В нём описываются те решения, которые облегчают доступ и использование в строении людей с ограниченными возможностями. К примеру, это могут быть пандусы, специализированные лифты, поручни и т. п.

Несмотря на длинное и страшное название, суть этого раздела довольно проста и может быть сведена к одному слову – энергоэффективность. Строго говоря, этот раздел включает информацию о теплосбережении в отапливаемых помещениях. Вот и всё.

Этот раздел состоит из двух томов:

Смета на строительство объектов капитального строительства предусматривает все финансовые расчёты по строительству;

Мониторинг цен на материалы даёт предварительный анализ стоимости материалов.

По большому счёту, в этот раздел входят тома документов, не вошедшие в предыдущие. Вот некоторые из них:

Светотехнические расчёты инсоляции и естественной освещённости;

Мероприятия по защите от шума и вибраций. Оценка шумового воздействия на период эксплуатации объекта;

Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;

Инструкция по эксплуатации здания;

Мероприятия по противодействию террористическим актам;

Декларация промышленной безопасности производственных объектов.

То есть если вы проектируете школу, где важна естественная освещённость, либо больницу, где критичен уровень шума, либо дом с бомбоубежищем – этот раздел для вас.

Только после того, как документы по каждому из разделов подготовлены, их можно оформлять в проект и отправлять в проектную экспертизу. По её успешном прохождении можно будет начинать непосредственно строительство.



Итак, очевидно, что для того чтобы даже самый простой дом был построен, необходимо учесть сотни факторов, провести десятки изысканий и подготовить огромное количество документов.

И если некоторые части кажутся логичными и необходимыми, то другие – и на первый, и на все последующие взгляды, – выглядят сомнительно. В таких случаях достаточно вспомнить одну простую истину: допущенную на бумаге неточность или ошибку легко можно исправить.

Прежде всего, при покупке здания имеет смысл обратить внимание на его состояние, т.е. имеет смысл визуально провести осмотр, понять, какие есть дефекты внешние и после этого можно перейти, т.е. первичный облик, не заходя еще в дом, что мы можем увидеть?

Можем увидеть трещины на фасадах, какие-то еще разрушения поверхности фасада или другие дефекты. То есть это то, что важно для первичного понимания, где могут быть проблемы, где, на что следует обратить внимание.

Следующий момент: это планировочные решения самого здания, то есть сколько входов, как устроена входная группа, какое если у тебя нет планов БТИ под рукой, то посмотреть визуально на то, как организовано пространство.

Следующий момент: нужно обратить внимание на элементы разрушившихся интерьерных деталей, на состояние пола, на состояние потолка. Важно увидеть не течет ли где-то, потому что если протечки, то за ними чаще всего следует возникновение грибка, что очень сложно выводится.

Если деревянный объект или у него деревянные перекрытия, то грибок практически вывести невозможно, спасет только замена перекрытий.

Хорошо посмотреть на то, как устроена электрическая проводка в здании. Понятно, что если это алюминий, то скорее всего, он подлежит полной замене.

Опять же посмотрите наличие пожарной сигнализации, что необходимо для любого здания, которое эксплуатируется как объект общественного назначения.

Для того, чтобы составить первоначальное впечатление достаточно визуального осмотра, можно сделать предварительные выводы о потенциальном объеме инвестиций для того, чтобы привести его до состояния работающей гостиницы.

Прежде всего, самое главное, на что нужно обращать внимание, это ВРИ участка. Если режим использования не подходит для будущей деятельности, то могут возникнуть проблемы с надзорные органами, т.е. это штрафы вплоть до запрещения деятельности вообще. Но чаще встречаются мультиплицированные штрафы, т.е. каждый раз они по нарастающей увеличиваются.

Если ВРИ подходит, следующее – посмотреть подо что здание у нас. Соответственно, если оно просто нежилое, то мы можем его использовать под наше назначение. Но если оно под медицинские или другие цели опять же могут возникнуть сложности с государственной инспекцией по недвижимости, потому что здание используется не по назначению. В России до определённого момента не было вот этих категорий.

Очень важно обратить внимание на БТИ. Есть ли красная линия или объекты самостроя. В БТИ это будет видно, это объекты, выходящие за границы внешних стен, внешнего контура здания. Нужно получить и сравнить БТИ разных периодов например, попросить архивные БТИ, посмотреть новое БТИ.

Очень важно понять, что с договором аренды земельного участка, в каком он состоянии, под какое назначение земля передана в управление. Под какие цели, на какой срок, при каких условиях. Нет ли ситуации, что договор просроченный например, и может дальше впоследствии привести к тому, что тебе придется заниматься решением всех вопросов, непростых, связанных с объектом.

Есть разные типы основных красных линий. Есть красные линии. – внутренняя перепланировка, есть красные линии – внешние объекты, вновь появившиеся. Если это внутренняя перепланировка - делается проект перепланировки, и этот проект несётся на согласование в БТИ.

По этому проекту приходит инспектор и делает технический паспорт. Если там все в порядке, то красные линии убираются и у тебя появляется БТИ в чёрных линиях. Если, конечно, это не реконструкция и там нет увеличения площадей или объектов самостроя.

Нужно посмотреть по выписке из ЕГРН, нет ли каких-то наложенных обязательств на объект, он может быть в залоге, у него может быть обременение прав собственников или еще какие-то вещи, которые не очевидны на первый взгляд, выясняются только тогда, когда получаешь свежие документы.

Важно проверить объект ли культурного наследия, посмотреть планы города, посмотреть ПЗЗ и посмотреть зоны территориального планирования, что, как будут развиваться участки соседние. Необходимо узнать, какие у города есть планы по поводу использования, возможно строительство каких-то дорог, тоннелей, еще чего-то. Т.е. возможно изъятие земель под цели города с последующей компенсацией.

Перед разработкойпроекта гостиницы под ключ необходимо сформулировать техническое задание. Такие параметры как категория гостиницы, размер номерного фонда, наличие дополнительных сервисов: ресторана, спа, других зон, влияют на формат проектирования гостиницы.

Архитектор может только воплотить пожелания заказчика, а будет ли проект экономически эффективным зависит от компетентности экспертов в области гостиниц, ресторанов, спа-зон. Только в процессе совместной работы над проектом команды специалистов в результате получится эффективная планировка. Каждое действие архитектора должно быть экономически обоснованным.

Составление технического задания начинается с определения категорийности гостиницы: без звезд, одна, две, три, четыре или пять звезд. В Положении о классификации гостиниц №158 регламентированы площади номеров, санузлов и других зон. В зависимости от категорийности архитектором подбираются материалы для отеля.

Перед строительством объекта капитальной недвижимости необходимо пройти ГЗК - градостроительно-земельную комиссию. Для ГЗК необходимы: разработанная концепция проекта, планировочные решения, дизайн фасада, планирование участка.

Этот комплект документов подается на комиссию. После успешного прохождения ГЗК можно приступать к строительству, но перед этим необходимо разработать проект.

После того как здание, объект капитальной недвижимости, построено, необходимо согласовать планировку помещений. Согласование проводится в БТИ, в Регистрационной палате регистрируется новая планировка и права на собственность.

Пояснительная записка
Схема планировочной организации земельного участка
Архитектурные решения
Конструктивные и объемно-планировочные решения
Система электроснабжения
Система водоснабжения
Система водоотведения
Система вентиляции и кондиционирования
Система отопления
Сети связи (телевидение, телефонизация и радиофикация, компьютерная сеть)
Технологические решения
Проект организации строительства
Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства
Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности
Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов
Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов
Проект автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре.
Видеонаблюдение
Вонтроль и управление доступом
Автоматизация (диспетчеризация) инженерных систем
Охранная сигнализация
Система пожаротушения
Проект внутриплощадочных инженерных сетей
Проект внеплощадочных инженерных сетей

Подготовка Концептуального moodbord.
Проработка Планировочных решений
Рабочая документация (Альбом чертежей):
•План обмерный
•План с расстановкой мебели и оборудования, маркировка
•План монтажа, демонтажа конструкций
•План напольных покрытий, экспликация полов
•Спецификация напольных покрытий
•План потолков
•Спецификация материалов и элементов потолка
•План расположения розеток
•План расстановки осветительного оборудования
•Группы светильников. Привязка выключателей
•Спецификация розеток, выключателей
•Спецификация осветительных приборов
•Схема размещения сантехнического оборудования с привязками
•Спецификация сантехнического оборудования
•План с маркировками разверток, разрезов
•План-схема внутренней отделки стен
•Развертки стен по помещениям
•Разрезы (по необходимости)
•Схема раскладки плитки
•Чертежи –схемы лестниц апартаментов
•Необходимые узлы дизайнерских решений
•Эскизы -схемы декоративно-архитектурных элементов
•Чертежи -схемы встроенной мебели
•Чертежи по коробам и конструкциям ГКЛ/ ГВЛ
•Ведомость отделочных материалов с площадями и наименованием
•Ведомость заполнения дверных проемов
•Фотореалистичная 3D визуализация